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"GLORIA NELL'ALTO DEI CIELI MA NON C'E' PACE QUAGGIU'"

2009-12-30T06:54:00.000-08:00

"GLORIA NELL'ALTO DEI CIELI MA NON C'E' PACE QUAGGIU'"

Con questa strofa iniziava una celebre canzone di Zucchero Fornaciari , tornata piu' che altro alla moda perche' rispecchia lo stato d'animo di molti agenti immobiliari.
Infatti mentre la crisi sembra passata per chi l'ha provocata arrichendosi a dismisura ,l'immobiliare continua a soffrire in termini assoluti e di conseguenza parecchi operatori vedono tagliato il loro volume di business.
Il profondo strato di frustazione e' aumentato dal continuo astio che nutrono i consumatori verso la categoria etichettata come inutili saccheggiatori dalle tariffe astronomiche; degni di essere bistrattati - maltrattati -scavalcati ed accusati per non nulla , quasi di omicidio dell'anima del consumatore.
Si va sembre piu' affermando la figura del cliente autoconsulente che entra nell'agenzia e detta le sue regole legate ai consigli dei suoi parenti - amici -avvocati ecc. su come svolgere il lavoro di mediazione , nelle sue varie fasi a volte molto delicate .Questo come spesso accade quando si verifica perche' l'agente intimorito di non accontentare il cliente che vede gia' come un assegno da incassare; conferma la regola di ogni teorema matematico e cioe' che ad ogni ipotesi ne segue una tesi ed un risultato su come volevasi dimostrare: la trattativa spesso va a prostitue .. e per le parti sono uccelli per diabetici, perche' in gioco ci sono cifre altissime.
Io non penso che questi signori clienti se vanno dal loro avvocato gli dettano le regole su come curare la loro pratica in tribunale.
Cosi' come non penso che dettano la prassi da seguire per curare la propria contabilita' al proprio commercialista , o come curare il proprio dente al loro dentista. No non solo non lo penso, anzi ho la certezza che non lo fanno perche' ignorano la scienza del professionista , altrimenti farebbero da soli.
Allora perche' in agenzia diventano tutti consulenti immobiliari di se stessi ? la risposta e' ovvia e multipla allo stesso tempo; hanno la raffigurazione mentale di avere di fronte l'uomo che fa vedere solo le case una specie di guida da museo che spiega la pappardella e fa visitare importanti monumenti storici , senza sapere veramente la storia.
La soluzione e erigere subito e nel corso della fidelizzazione con il cliente la solida base del professionismo.
Infatti i professionisti affermati non danno solo il servizio " visiona e compra" , ma rendono veramente tangibile la loro professionalita' e competenza qualificandosi con il cliente.
Provate a chiedere ad una ragazza o ad un ragazzo appena conosciuti o al secondo appuntamento se vuole sposarvi , penso che nella migliore delle ipotesi e la persona in questione e' educata vi dira' di no.
Invece ben sa chi e' riuscito a sposare la persona desiderata che questo obiettivo gli e' costata fatica e sacrificio , ha dovuto conquistare il cuore della persona amata , ha saputo far condividere i propri progetti e valori, solo quando si e' creata un' amalgama tra le due persone si e' riusciti a dire "si" , e vissero felici e contenti o almeno fino al divorzio.
La stessa cosa va fatta con il signor cliente. L'acquirente ed il venditore vanno conosciuti nella gestione del rapporto , vanno capite le loro necesita' ed esigenze , vanno eruditi su quello che sara' il percorso per guidarli a comprare casa ma con fatti reali , quindi con una consulenza notarile sulle spese - di mutuo se si accede ad un prestito ecc. Va spiegato anche al cliente con un vademecum della vostra agenzia qual' e' la prassi che il vostro staff percorre per assicurare il buon esito della pratica. Vanno chiariti poi i ruoli e le responsabilita'. E si !, cari amici nessuno obbliga il cliente a stipulare con i notai con cui collaboriamo o fare i mutui con i mediatori creditizi che ci offrono la loro consulenza . Capita spesso che il cliente ha l'amico in banca ed il cognato notaio ; va bene , massima liberta', ma sia ben chiaro che se qualcosa poi alla fine non quadra per colpa di questi professionisti non e' un problema nostro . Ad ognuno il suo ruolo e ad ognuno le proprie responsabilita' ; noi agenti immobiliari non siamo il muro del pianto.
Gettate le fondamenta della nostra professionalita' con il cliente queste devono essere solide perche' a volte gli avventori tendono spesso dietro consigli a derogare , questo non deve assolutamente accadere perche' daremo solo l'impressione di esseri insicuri nel saper fare il nostro lavoro .
L' agente immobiliare a volte e' costretto a prendere una decisione , su come comportarsi con alcune tipologie di clienti. Io ritengo che il libero arbitio sia d'obbligo ma per esperienza personale cerco sempre di decidere con assertivita' , ma rimanendo fermo sulla consapevolezza di saper guidare la trattativa nei modi che ritengo giusti e sicuri , altri metodi che sono per me un' incognita' li evito e preferisco non imboccare mai quella strada per me sconosciuta o a volte gia' sperimentata in maniera negativa.
I fallimenti sono utili perche' per le persone sagge sono risultati importanti, dove c'e' solo da imparare su come non sbagliare di nuovo. Chi imperterrito continua a seguire sempre la corrente dei clienti che dettano le regole e desiderano percorre strade insicure , per me e' un suicida.
Fonte kasawebpoint.blogspot.com

il nuovo agente immobiliare secondo anama

2009-12-27T08:27:00.001-08:00

Un agente immobiliare costantemente formato ed aggiornato

Il principio ispiratore della nuova legge professionale, proposta da ANAMA, si basa sulla logica che oggi più che mai l'agente immobiliare deve essere preparato e competente. Quindi accesso alla professione per titoli e formazione di base con severità assoluta nel restare in attività. Come a dire che chi possiede un diploma di scuola media superiore ed è certificato dagli Enti preposti alla professione può accedere senza vincoli od oscali particolari alla professione, ma con la consapevolezza che restarci negli anni costa formazione obbligatoria, crediti formativi, dimostrazione oggettiva dello svolgimento dell'attività. Ma anche limpidezza e trasparenza nei confronti del fisco e del sistema giudiziario dove chi sbaglia viene espulso senza indugio. Questo è l'agente immobiliare pensato da ANAMA, questa la linea di condotta che guiderà la mano degli esperti convocati per venerdì 25 settembre a Roma per definire il testo legislativo da presentare al Governo. L'ANAMA fa sul serio, ha ribadito il presidente Bellini, e questa volta vuole raggiungere all'obiettivo. Il modello di riferimento è la normativa francese e su questo tema l'ANAMA ha coinvolto l'ufficio di corrispondenza a Bruxelles per acquisire tutta la normativa e le linee guida operative che hanno animato i transalpini nel definire l'agente immobiliare oggi operante in Francia.

Per il 2010 ancora cauto ottimismo nel mercato immobiliare

2009-12-23T06:21:00.000-08:00

Per il 2010 , ancora cauto ottimismo per il mercato immobiliare di marigliano e limitrofi, le case in vendita aumentano di numero ed incomincia il lento ed inesorabile decremento dei prezzi che sempre piu' spesso fa incontrare l'acquisto con la richiesta.
Anche il mercato dell'affitto si e' bloccato oggi i target si fermano per le case in affitto a Marigliano tra i 400 - 500 € non di piu' comprese di spese accessorie.
La domanda di mutui cresce , e a fermare la ripresa di accesso al credito ci pensano le banche che dopo anni di concessioni facili hanno adottato criteri di valutazione del credito piu' selettivi.
un ' exploit lo ha avuto invece il mercato delle aste giudiziarie . Infatti nella zona tra Marigliano - Nola - Pomigliano D'arco . vuoi l' aumento dell'insolvibiliata' dei mutui che l'aumento delle difficolta' economiche dovute alla crisi , fatto sta che i tribunali e nella fattispecie le sezioni fallimentari e di esecuzioni immobiliari strabordano di aste in cui trovi di tutto da appartamenti a ville terreni ecc tutto almeno all'apparenza scontato del 10 %
Noi di kasawebpoint di Marigliano abbiamo un team di professionisti 5 avvocati e 2 commercialisti che assistono i clienti che anche volendo comprare casa possono spendere poco anche finanziando con speciali mutui l' acquisto dal tribunale. Tutto garantito ed assicurato.

Sul fronte nazionale le cose vanno di pari passo.
Infatti il centro studi f.i.a.i.p. asserisce che per il 2010 -

«Per gli agenti immobiliari "- dichiara Paolo Righi, Presidente nazionale Fiaip - si può affermare che è iniziata una “piccola ripresa” ed é terminata la contrazione delle transazioni e la diminuzione del calo dei valori di compravendita in particolare per le abitazioni di pregio e nelle zone di maggior valore.

Il calo dei prezzi registrato quest’anno nel mercato immobiliare non è ancora accompagnato da misure legislative per il rilancio del mercato degli affitti o da detrazioni fiscali per chi vuole investire nel mattone come bene di rifugio».

L’Ufficio Studi Fiaip ritiene come la ripresa del mercato immobiliare nel 2010 resta ancora condizionata alla espansione dell’economia e del credito, all’andamento della occupazione, alle aspettative di nuove norme legislative a favore dell’accesso alla casa, agli sgravi e alla riduzione della forte imposizione fiscale sui redditi degli immobili.

Secondo Luciano Passuti, Past President Fiaip e Responsabile dell’Osservatorio Immobiliare Urbano: «la situazione congiunturale, il quadro economico e la recessione incideranno sostanzialmente sull’andamento del mercato immobiliare del 2010. La criticità del sistema finanziario e le difficoltà nella erogazione del credito influenzeranno la ripresa del mercato delle compravendite e lo stesso sistema occupazionale, che per ora sembra non si aggravi nel nostro paese, inciderà sulla ripresa del mercato, così come la fiducia degli investitori».

Per Fiaip le politiche per la casa, gli incentivi e gli sgravi fiscali non hanno però ancora trovato conferma dal legislatore nonostante fossero stati annunciati come elementi anticongiunturali, anche da esponenti del governo.
diteci la vostra sul nostro blog
http://kasawebpoint.blogspot.com/

gli agenti immobiliari :il male assoluto

2009-12-22T15:51:00.001-08:00

Desideravo condividere questa esperienza con voi per quelli e con quelli che pensano che noi agenti immobiliari siamo il male assoluto .Vado spesso in chiesa… a dire il vero la domenica, qualche sabato fa abbiamo battezzato una nipotina…Mi ha colpito il sacerdote, non lo conoscevo, la cerimonia si è svolta in un’altra città. Ha parlato diffusamente del “male e di Satana”, di quanto questi siano insiti in ogni animo umano, e del fatto che Dio non li abbia volutamente esclusi dalle nostre vite per permettere alle nostre coscienze di farne a meno deliberatamente, scegliendo volontariamente il bene.

Che c’entra questa mia crisi mistica col blog e con il “mercato immobiliare” direte voi?

Questa sera, oltre ad aver perso un po’ di soldi, mi sono sentito dire da un proprietario che la vendita non è stata resa possibile perché “la mia onestà è incompatibile col mercato immobiliare”. Era convinto di quanto stava dicendo e forse un po’ deluso, che l’agente immobiliare su cui aveva riposto la sua fiducia, al contrario d’altri fosse sprovvisto della dotazione della “cattiveria d’ordinanza,” da dirigere, ovviamente, verso l’altra parte, per concludere al meglio per lui, una trattativa, anche a costo di minimizzare o tacere, su alcuni abusivismi edilizi rilevati!(EVVIVA MARIGLIANO - CHE VOLETE CHE SIA UNA TAVERNETTA E DUE CAMERE ABUSIVE) A parte alla predica udita sabato scorso, mi sono venute in mente, molte cattiverie lette qui sul blog, negli ultimi giorni, sulla presunta colpevolezza degli agenti immobiliari di ogni male del mondo!

Tornando al Sacerdote, diceva che, a quanto pare, quasi tutti gli esseri umani dispongono di un corredo di malvagità, che neanche la fede riesce a dissipare e pare, altresì,(secondo me), che dove circolino soldi e immobili compravenduti, il tasso di cattiveria salga vertiginosamente!

Mah! Sarà per la presenza degli agenti immobiliari, questi esseri “immondi”, che a detta di alcuni, incarnano il “malefico”, più di ogni altra categoria?

Mi sorge un dubbio: è compatibile il mondo degli affari per i non inclini al “male”?

Vorrei mettervi alla prova, non agli agenti immobiliari, ma agli “altri”, la parte “pura” della società, incarnata dalle “vittime sacrificali”, meglio noti come “consumatori”…

Per favore, analizzate gli esempi seguenti e pensate a come vi comportereste,se capitasse a voi un ' esperienza di cui sono venuto a conoscenza da un puro consumatore.

Potete anche non rispondermi, purché, facciate almeno l’esercizio di confrontarvi con la vostra stessa coscienza, anche solo per alcuni istanti!Caso 1)Avete visto diversi trilocali nella zona di vostro interesse, costano in media 200, oltre ad una provvigione agli agenti immobiliari di circa il 2/3 %, non vi bastano i soldi, dovreste indebitarvi troppo, rinviate l’acquisto, ma un bel giorno…venite avvicinati da un losco figuro che dice di essere il tutore di una bambina di 6 anni,magari anche avvocato, che ha ereditato, in quanto ha perso tutta la famiglia, tragicamente, in un incidente stradale, vi propone di comprare un alloggio bello, piano alto, ovviamente con ascensore, magari anche attico con terrazzo, tutto ristrutturato, panoramico, vale 200 ma approfittando dell’occasione è possibile averlo a 70, ma lui vuole il 40% di provvigioni, e non è nemmeno agente immobiliare. Che fate? Rinunciate all’acquisto o per una volta, che male c’è, in fondo così fan tutti, vestite i panni dello speculatore?

Caso 2)Avete comprato l’alloggio di cui sopra, in fondo non è colpa vostra se la bambina è rimasta senza famiglia e avete anche superato ogni rimorso, quando avete letto sul giornale che alla bambina l’assicurazione ha risarcito 5 milioni, per la perdita della sua famiglia. Voi siete felici per aver comprato bene e non aver dovuto fare mutui.

Tutto è bene ciò che finisce bene ecc. ecc., ma la società per cui lavorate, vi permette di far carriera, se accettate di cambiare città.Triplicherete lo stipendio e nella zona dove vi trasferirete, oltre a trovare migliore qualità della vita e a fare un lavoro più interessante, gli immobili costano la metà.

Sono passati pochi mesi dal vostro precedente acquisto, i prezzi sono rimasti invariati, il vostro alloggio vale ancora 200, anzi forse qualcosa in più, dal momento che avete sostituito solo i rubinetti e non avete nemmeno tinteggiato!

A che cifra metterete in vendita l’immobile, considerando che con 100 nella città dove andrete a vivere si acquista un alloggio nuovo di pari dimensioni?

Non rispondete, non serve, e se siete “senza peccato” tiratemi pure le pietre: prego senza pietà, tanto son solo un’agente immobiliare, rappresento il male

saluti

ALLARME PER GLI ACQUIRENTI !!!!!!!!!

2009-12-19T06:52:00.000-08:00

ALLARME PER GLI ACQUIRENTI !!!!!!!!!

Ad oggi c’è una direttiva dell’U.E. che viene cavalcata da forze Nazionali al fine di cambiare la figura degli A.I. e farli diventare (come in molta parte d’Europa) al servizio dei venditori, al solo servizio dei venditori.
Ora, se questo dovesse avvenire le conseguenze per i compratori in Italia (che si sa’ bene che razza di Paese sia, di furbetti) sarebbero devastanti.
Vediamole insieme:

Le provvigioni sarebbero solo a carico del venditore.
I servizi sarebbero riservati solo ai venditori, tutele comprese
l’A.I. cosi’ come ora conosciuto non esisterebbe piu’, sarebbe a tutti gli effetti un “venditore”, ad esclusiva tutela degli interessi del venditore contro il compratore.
I prezzi degli immobili certamente sarebbero ricaricati di % altissime, a totale danno dei compratori.
I fenomeni di “supero” non piu’ sarebbero cosi’ illegali e/o comunque immorali.

Beh, pare che si prospetti uno scenario devastante per i compratori.
Infatti quando adesso viene fatta una proposta d’acquisto per una casa, l’A.I. cerca di farla accettare qualsiasi sia l’importo (perchè tanto a lui A.I. cambia di poco anche se è una proposta bassa) e cosi’ facendo fa’ prima di tutto gli interessi di se stesso (che adesso coincidono in quel frangente con quelli del compratore).
Dopo, non sara’ piu’ cosi’, il compratore si vedra’ rifiutare proposte basse direttamente dall’Agenzia Immobiliare e questo perchè sara’ nell’importo offerto della casa, il compenso dell’Agenzia.
Drammatico.
Buoni o cattivi, preparati o meno, certamente discutibili e imperfetti comunque gli A.I. italiani una cosa la facevano (salvo casi particolari): tiravano a chiudere le trattative, di qualsiasi importo, l’importante era vendere. Infatti ora l’A.I. perde 500/1,000 euro ogni 50,000 persi dal venditore (1 o 2%) e quindi su un totale di magari 10/15.000 euro di provvigioni, solo un A.I. scemo non avrebbe lottato per non chiudere a fronte di una sua perdita di pochi euro.
Dopo non sara’ cosi’, o si chiudera’ ad un prezzo vicino alla richiesta o la perdita per l’A.I. sara’ ben altra…….quindi abbandoneremo di fatto e di diritto il compratore e saremo al SOLO servizio del venditore, ma la nostra parcella indirettamente continuera’ a pagarla chi compra e stavolta non al 2/3% ma con cifra forfettaria, caricata sul prezzo e non sono lontano dalla realta’ se prevedo provvigioni nascoste al 10/12%.
Il populismo del “no provvigioni da compratore” pare abbia sfondato, congratulazioni alle Associazioni dei Consumatori…….ora a essere sfondati saranno i portafogli degli acquirenti.

FONTE BLOG AGENTI IMMOBILIARI -- IMMOBILIARE.COM

reag , analizza le previsioni del mercato per il 2010 .

2009-12-15T04:01:00.000-08:00

Reag analizza il mercato immobiliare per il 2010

Oggi più che mai l'andamento del mercato immobiliare è strettamente legato a quello macroeconomico: fino a quando gli indicatori economici non si stabilizzeranno sul segno positivo almeno per un semestre non si potrà dire che la crisi sia finita. Probabilmente una vera ripresa ci sarà nel secondo semestre del prossimo anno mentre per ritornare ai livelli del 2007 si dovrà aspettare il 2015. Alla fine quindi la ripresa ci sarà ma sarà lenta. Sui mercati residenziali e commerciali pesano poi moltissimo le previsioni relative al mercato del lavoro: in tutte le economie avanzate si prevede un innalzamento del tasso di disoccupazione e ciò influisce direttamente sulle decisioni di spesa delle famiglie. Una contrazione di prezzi e di vendite potrebbe prolungarsi fino ai primi mesi del prossimo anno.La maggior parte degli indici azionari legali all'immobiliare mostra oggi, rispetto a un anno fa, performance positive e addirittura sulle due cifre per molti indicatori. Nel valutare questo dato non bisogna però dimenticare che proprio dall'ottobre dello scorso anno i listini di borsa hanno subito un deciso tracollo che in tutto il Mondo ha raggiunto il picco negativo nella primavera dell'anno in corso.Gli indici positivi indicano sicuramente che il mattone quotato ha ricominciato ad attrarre gli investitori: le previsioni su una prossima fine della crisi economica contribuiscono ad alimentare la fiducia ma le performance si mantengono su livelli molto lontani da quelli che si registravano nell'ottobre del 2006 o anche nel settembre del 2008. Si ricomincia a investire in questo tipo di titoli ma con cautela così come succederà anche per il mercato immobiliare “reale” non appena le banche riapriranno le linee di credito. Il mercato azionario è quello più sensibile al reale andamento dell'economia: la pubblicazione di un qualsiasi indice negativo si riversa il giorno stesso sugli indici azionari che immediatamente registrano perdite e arretramenti. Il mercato immobiliare per sua natura non può essere così volatile tuttavia nelle economie eccessivamente finanziarizzate, come quella americana e quella inglese, si è verificato una sorta di allineamento tra l'andamento degli indici azionari e il mercato vero e proprio. In un'economia come quella italiana, dove la produzione industriale e quella agricola compongono ancora un 26% del PIL, il valore degli immobili non ha subito decrementi a due cifre ma solo lievi correzioni al ribasso. In Italia la crisi si è riversata sul numero di transazioni che sono bruscamente frenate. Gli italiani sono da sempre un popolo di risparmiatori: solo il 30% delle famiglie acquista casa tramite mutuo. Chi deve vendere non ha generalmente necessità di farlo in tempi brevi: può aspettare momenti di mercato più favorevoli. Il tasso di debito delle famiglie italiane è pari al 57%.Negli USA il tasso di risparmio è prossimo allo 0% e quello di debito supera il 100% del reddito: questo comporta che la situazione economica di moltissime famiglie americane è legata all'andamento del mercato finanziario, se non altro attraverso indicatori quali i tassi interbancari che sono legati a doppio filo al quadro macroeconomico sia delle singole economie che di quella internazionale.

Le tendenze del mercato secondo Reag

RESIDENZIALE

Nei prossimi 6 mesi il numero di compravendite dovrebbe ricominciare a crescere: anche nelle zone periferiche delle città non si dovrebbero registrare ulteriori segni negativi nel volume degli scambi mentre continua a diminuire il numero di abitazioni acquistate tramite mutuo a causa della difficoltà delle famiglie nell'accedere al credito. Per quanto riguarda i prezzi non si dovrebbero registrare ulteriori ribassi: nella prima parte del 2010 si prevede una sostanziale stasi sui livelli raggiunti a fine 2009.

TERZIARIO

Nei prossimi 6 mesi si potrebbe registrare un'ulteriore contrazione delle compravendite e un'ulteriore allungamento dei tempi medi di vendita generalizzato a tutte le zone delle città. I valori di compravendita, così come i canoni, si dovrebbero stabilizzare sui valori raggiunti a fine 2009 ma solamente nelle localizzazioni urbane più favorevoli. Il tasso di sfitto continuerà a crescere.

COMMERCIALE

Nei prossimi 6 mesi i valori potrebbero subire ulteriori contrazioni mentre il numero degli scambi non dovrebbe mostrare ulteriori diminuzioni. La domanda rimane elevata solamente per le zone di pregio dei centri delle grandi città dove l'offerta è però scarsa e le compravendite quindi minime. I nuovi sviluppi di centri commerciali rallentano; il tasso di vacancy delle strutture con un bacino d'utenza consistenze resta stabile mentre cresce per gli immobili localizzati in posizione sfavorevole e che non si sono rinnovati.

INDUSTRIALE

il mercato degli immobili industriali continua ad essere caratterizzato da un'offerta di qualità notevolmente inferiore rispetto a quanto richiesto dalla domanda; il sottodimensionamento dello stock si rileva soprattutto al Sud. I prezzi e i canoni per gli immobili nuovi e localizzati nei pressi delle principali arterie stradali dovrebbero rimanere stabili mentre per il restante patrimonio il mercato è previsto in deciso rallentamento per tutto il 2010.

IL PIANO CASA ULTIME NOVITA'

2009-12-14T00:10:00.000-08:00

In questa settimana finalmente è stato approvato il Piano Casa anche in Campania.
Il suddetto Piano, nato con lo scopo di rilanciare l’edilizia, va in deroga agli strumenti urbanistici vigenti e rimarrà in vigore a tempo determinato. Sinteticamente, il Testo approvato prevede:
- l’ampliamento fino al 20% della volumetria esistente degli edifici residenziali uni e bi familiari e, comunque, degli edifici di volumetria non superiore ai 1000 metri cubi e degli edifici residenziali composti da non più di due piani fuori terra;
- l’aumento entro il limite del 35% della volumetria esistente degli edifici residenziali per gli interventi di demolizione e ricostru¬zione all’interno della stessa unità immobiliare catastale e del¬le pertinenze esterne asservite al fabbricato. I lavori devono essere eseguiti con tecniche costruttive che garantiscano prestazioni energetico - ambientali e in conformità alle Norme tecniche per le costruzioni, che regolano l’attività edilizia in zona sismica;
- che i sottotetti realizzati entro l’entrata in vigore della legge possano essere recuperati ai sensi delle Leggi regionali 15/2000 e 19/2001;
- la riqualificazione delle zone urbane degradate, nelle aree con dimensione di lotto non superiore a 15.000 mq, attraver¬so interventi di sostituzione edilizia per immobili dismessi, a parità di volumetria esistente, anche con cambiamento di de¬stinazione d’uso, che prevedano la realizzazione di una quota non inferiore al 30% per l ‘edilizia sociale.
Restano fuori dall’applicazione della Legge gli immobili privi di accatastamento e quelli abusivi o realizzati in difformità del titolo abitativo, ricadenti all’interno delle aree a rischio idrogeologico e pericolosità geomorfologia elevata o molto elevata, così come quelli collocati nella zona “rossa” a rischio Vesuvio e gli edifici di valore storico, culturale e architettonico.
Infine, l’accertamento della sicurezza dell’edificio, da riportare nel fascicolo di fabbricato, è una condizione per la realizzazione degli interventi.

TRATTO DA MARIGLIANO.BIZ
ART. DI : Vincenzo Bifulco
e.mail: vincenzo.bifulco@libero.it

Con il piano casa a Marigliano si prepara "il sacco dei lanzi"

2009-12-12T15:18:00.000-08:00

E di qualche giorno fa la notizia che il consiglio regionale ha approvato il piano casa .
ora come nel romanzo manzoniano a Marigliano si prepara il sacco del territorio .
Riporto integralmente la notizia appresa dai blog :

il Consiglio Regionale ha approvato il cosiddetto Piano Casa: tra le tante norme inserite nel documento, quella che ha fatto maggiormente discutere è l’articolo 5, che prevede la riqualificazione delle aree urbane degradate, consentendo l’edificazione per fini abitativi all’interno di lotti che fanno parte di aree industriali dismesse fino ai 15000 metri quadri.

Un punto controverso e che lascia adito a tante perplessità, sollevate dal Responsabile Nazionale Ambiente del Prc, Tommaso Sodano: “Il piano casa approvato ieri è un autentico pasticcio che non risolve l’emergenza abitativa, ma starà sicuramente facendo brindare gli speculatori, ai quali si è fatto un autentico regalo, concedendo loro un’opportunità troppo ghiotta per non essere sfruttata.
Non posso non pensare che molti, in primis Caltagirone, si staranno già sfregando le mani al pensiero del cemento che potranno far calare su Bagnoli, mettendo per sempre fine a qualsiasi ipotesi di rilancio dell’area. Si sottraggono, soprattutto alla piccola e media impresa, campana interi capannoni industriali per costruire case: per gli imprenditori il business del mattone diventerà un richiamo irrinunciabile, a spese dei cittadini e dei lavoratori ”.
“Purtroppo il voto sul piano casa, con questo inciucio tra la maggioranza e l’opposizione – conclude Sodano – è il segnale di un malessere della politica campana sui progetti di riqualificazione dei territori. Si parla di sviluppo ecocompatibile e di soluzione per la rigenerazione urbanistica e poi, facendo l’occhiolino alla lobby dell’imprenditoria edilizia, si apre la strada ad un vero e proprio sacco del territorio”.

Sara' vera gloria ? ai posteri l'ardua sentenza

Ma oggi e' opportuno dare l'incarico di vendita a piu' agenzie ?

2009-12-12T03:04:00.000-08:00

Ma oggi e' opportuno dare l'incarico di vendita a piu' agenzie ?

Oggi le persone che devono vendere casa , pensano che affidare l'incarico a piu' agenzie faciliti la vendita;
purtroppo questo non e' vero .

Vi spiego perche'

Immaginiamo che io abbia una casa da vendere - una semplice tipologia in una determinata zona .
Affido ad un certo prezzo l'incarico di vendita del mio immobile a 4 agenzie immobiliari dovro' fare i conti
con questi fattori .
1) Il mio immobile verra' presentato ai clienti in 4 modi diversi ; si perche' ogni agente immobiliare appiccica

la sua mappa mentale e la sua rappresentazione di vendita per quell'immobile.

2) Corro il rischio che le agenzie per ovvi motivi di tecniche di vendita presentino l'immobile a prezzi diversi.

3) Ogni agente poi dira' la sua idea sulle modalita' di pagamento e la trattativa o lo sconto sul prezzo.

4) Il mio immobile verra' pubblicizzato in modi diversi sui portali a volte anche a prezzi diversi , questo ci comporta un ovvio sforzo di controllo e monitoraggio dei prezzi e della promozione.

Poniamoci anche un 'altra domanda ma ogni agenzia ha i suoi acquirenti in esclusiva?

Assolutamente no !!!!!!!

Nel bene e nel male i clienti acquirenti sono gli stessi e lasciano le proprie richieste a tutte le agenzie della zona.

Ora cosa pensera' un cliente che potrebbe essere anche interessato all' acquisto dell mio immobile,
specialmente se ha visto la casa presentata in modo diverso - a prezzi diversi - e magari con
diverse agenzie ha buttato via ore del sue tempo in vari appuntamenti per vedere la stessa casa.

Pensera' subito ad uno scarso servizio dell' agenzia , pensera' ache che la casa abbia un problema e che ci sia qualcosa sotto ; Ma soprattutto aggancera' una sensazione negativa a quell'immobile che non glie la fara' comprare manco se l'agente immobiliare preghi in turco ottomano.

Viceversa se io venditore affido la promozione ad una sola agenzia questa sara' il mio unico referente per la pubblicita' e la vendita della mia casa

La presentera' in un unico modo e monitorera' lui i prezzi e le condizioni di pubblicita' sui portali internet e canali pubblicitari .

Questo non e' un metodo riduttivo anzi e' piu' sicuro perche' oggi sempre piu' agenzie sono collegate tra di loro per la vendita, quindi l'agente si fara' referente anche con altri suoi colleghi ampliando cosi' la possibilita' di vendita e riducendo tempi e costi.
Se volete saperne di piu' contattateci e' un occasione per confrontarci su questa nostra idea.

ECCO CI SIAMO NEL 2010 SI RIACCENDONO LE SPERANZE

2009-12-11T01:40:00.000-08:00

Salve e buonagiornata a tutti e quasi fine anno ed e ora di dare sfogo libero alle statistiche nel settore immobiliare.
La congiuntura economica dell'ultimo anno ha visto l'allentare della crisi immobiliare si sono assestati i prezzi le trattative e gli sconti sulle case in vendita sono piu' frequenti e le prospettive all' orizzonte presentano una lieve schiarita.
Il miraggio dello scudo fiscale , del rientro dei capitali e del risveglio degli acquirenti dalla catalessi e lento molto lento ma graduale , certo pesa ancora il fattore della disocuupazione ma tutto sommato sia la crescente domanda di alcune tipologie di immobili che di mutui fa ben sperare nell' incremento di transazioni per il 2010.
Altro fattore fondamentale consiste nel costo decrescente del denaro infatti non si ferma la discesa dell' euribor al quale sono agganciati la maggior parte dei mutui casa , frena pero' la fase dell' erogazione la stretta creditizia della lobbistica bancaria.
E' nostra convinzione che con il tempo le banche faranno le banche e le case si continueranno a vendere come e sempre accaduto a volte meno a volte di piu' ; e' il caso di dire

FRATELLI AGENTI IMMOBILIARI D'ITALIA STRINGIAMOCI A CORTE PERCHE' L'ITALIA S''E DESTA.

Maledetto cliente perche' non vuoi pagare ?

2009-12-10T06:38:00.000-08:00

Ci risiamo ieri sera parlando con un collega ci si imbatte sempre nella solita - sporca e disonesta storia.
Un cliente dopo essere stato in agenzia ed aver visto case a destra e a manca ha redatto una proposta di acquisto per una soluzione indipendente .
La proposta e' stata accettata e quando e' arrivato il momento del saldo delle provvigioni ci ha detto se ne parla all' accettazione del mutuo .
Il mutuo e' stato accettato ed il cliente motivava che non era giunto ancora il momento di pagare l'agenzia fin quando il notaio e la banca non avessero dato il via libera finale.Ora non sappiamo bene nella grande ingnoranza o gia' malafede di questo imbroglione disonesto cliente cosa voleva manifestare il via libera finale; fatto sta' che dopo l' atto il signor cliente faceva il latitante non rispondeva al telefono non veniva agli appuntamenti insomma oltre ad essere una sporca persona si rivelava anche un'astuto truffatore.
Il collega mi diceva anche che il saltatore di agenzia in questione si era accordato con un ex agente della sua agenzia per un prezzo diverso sulle provigioni e che parte di queste erano state incassate dall' agente sottobanco ai danni del titolare . ( Bene alla faccia' dell'onesta' , poi dicono a noi agenti immobiliari che siamo ladri).
Volete sapere com'e' finita - semplice il collega ha sparato (metaforicamente parlando) con gli strumenti che la legge ci da'.
Ha emesso fattura e chiesto un decreto ingiuntivo sull'immobile acquistato.
Ha denunciato alla Guardia di Finanza l'omessa menzione nell'atto del mediatore.
Ha denunciato all'antiriciclaggio il signore parruchhiere- cliente all'antiriciclaggio.
Il signor Cliente ha dovuto pagare le spese : del processo - atti giudiziari - spese legali - multa per accertamento da parte dell' agenzia del territorio sui suoi introiti a nero - Dichiarazione mendace in atto pubblico - accertamenti e verbali vari da parte della Guardia di Finanza circa 47000 € a fronte di una provvigione iniziale di € 6000 . Ma dico io se non vuoi pagare vai a farti tu la zona , trovati il tuo appartamento e non rompere alle agenzie immobiliari che fanno solo il loro lavoro per guadagnarsi da vivere.
Comunque la disonesta' paga sempre anche in ordine alle figure di Cacca che fanno queste brave persone che per me sono solo una cosa Ladri...

Perche' comprare casa a Marigliano la storia di Marigliano dalle origine ad oggi

2009-12-10T04:00:00.000-08:00

CENNI STORICI SU MARIGLIANO ( NA)

Città di Marigliano ha una superficie di 22,60 Km e conta circa 30.100 abitanti, situata nella Provincia di Napoli a 30 m sul livello del mare, dista 19 Km da Napoli in direzione Est.

Sulle origini di Marigliano non si hanno dati certi, sicuramente la Città, posta al centro dell’Agro nolano, esisteva già in epoca romana, come testimoniano le iscrizionifunerarie ed i reperti archeologici risalenti al I e II secolo d.C..

Tra gli studiosi di storia locale più accreditati, ilTurboliidentifica il territorio della Città con l’area sulla quale il console Claudio Marcello stabilì il proprio accampamento durante la guerra contro Annibale. In questo accampamento si stabilirono, successivamente,le famiglie dei legionari, tra le quali quella dei Mari, da cui deriverebbe il nome della Città. Tale tesi parrebbe essere comprovata dalla struttura urbanistica dell’attuale centro storico.

Il Ricciardi afferma che la Città, già colonia romana, abbia avuto origine dalla esistenza sul suo territorio di un antica villa di proprietà della “Gens Maria” . La Villa, posta al centro di un vasto latifondo, potrebbe aver rappresentato il nucleo originario attorno al quale sorse la Città.

Il primo documento, pergamenaceo, che attesta l’esistenza certa di Marigliano è un atto di cessione di un fondo sito in Marilianum e risalente al 917.

Il territorio cittadino, devastato dalle invasioni barbariche, non fu assoggettato ad istituzioni di tipo feudale fino al 1132 e divenne contea nel 1482 quando Alberico Carafa, consigliere del Regno, fu nominato conte da Re Ferdinando. Dopo una serie di vicende, legate agli avvenimenti storici dell’epoca, la contea fu ceduta a Giulio Mastrilliche, nel 1644, ottenne da Filippo IV di Spagna il titolo di Duca. La famiglia Mastrilli eserciterà il suo dominio sul territorio di Marigliano per i successivi centocinquanta anni. Il 2 agosto del 1806 Giuseppe Bonaparte dichiarò definitivamente estinta la feudalità e Marigliano divenne un libero Comune. Il 2 aprile del 1896, il Re Umberto I ed il Presidente del Consiglio Francesco Crispi, firmarono il Decreto con il quale si concedeva a Marigliano il titolo di Città.

IL CENTRO STORICO

L’impianto urbanistico del centro storico di Marigliano conserva ancora immutato il suo aspetto originario, generato da un castrummilitare romano, con la sua rete di cardini e decumani, ortogonali tra loro. Fino alla metà dell’800’, erano ancora visibili le mura di cinta e le quattro porte d’accesso, coincidenti con i punti cardinali. La Via Giannone, antico cardo massimo dell’accampamento militare, continua a svolgere la sua funzione di via principalis “ della Città, segnata da alcune delle architetture più significative, quali il complesso della Collegiata , la Chiesa di San Biagio, la Chiesa del Purgatorio. Tra le architetture civili che vi prospettano si segnalano i Palazzi : Nicotera , interessante complesso nato dall’unificazione settecentesca di più edifici, di epoca anteriore, in un’unica dimora gentilizia, Cesarano, che conserva ancora intatto il colto disegno del XVIII sec., e quello detto delle “ornie catalane “. In via Torre, uno degli antichi decumani, oltre all’antica costruzione che dà il nome alla strada, si trovano alcuni tragli edifici civili più significativi quali, palazzo “ Griffo”, con visibili tracce della sua origine rinascimentale e l’elegante palazzo De Ruggiero. Gran parte di un’insula prospettante sulla via G.Bruno, è occupata dal complesso monastico carmelitano dei Santi Giuseppe e Teresa, divenuto casa gesuitica nell’ottocento e poi sede della scuola “A.M. Verna” fino al sisma del 1980, che ne ha determinato la chiusura.

Marigliano ancora oggi e' un tranquillo comune sito ad appena 20 minuti da Napoli - Avellino e Caserta , provincie facilmente raggiungibili attraverso i principali snodi autostradali e strade di comunicazioni extraurbane.

Ci date un consiglio per favore ?

2009-12-09T04:03:00.000-08:00

Gentilissimi, innanzitutto buon giorno.
Volevamo chiedere un consiglio a tutti voi . E' nostra intenzione migliorare il servizio che offriamo a tutti quelli che si avvicinano al mondo della casa offrendo solamente e gratuitamente , consigli - cortesia e consulenza per chi deve comprare o vendere casa oppure si trova alle prese con la scelta del mutuo o del notaio.
Non tutti infatti sanno a cosa vanno incontro sia come prassi , sia come costi quando si acquista casa ed e' per questo che abbiamo affiancato al nostro sito
www.kasawebpoint.it ( dove sono pubblicizzati i nostri immobili ) il nostro blog ,dove pubblichiamo periodicamente annunci e news sul mondo immobiliare e siamo pronti per quando possibile a rispondere a tutte le osservazioni e domande che tutti voi volete farci se volete potete dare un' occhiata :
http://kasawebpoint.blogspot.com .
A questo punto dobbiamo chiedervi una cosa molto importante per noi , i vostri consigli su che cosa vi aspettate da un' agenzia immobiliare , come volete che fosse ,
che servizio deve offrire ; insomma come volete che fosse o cosa debba fare il vostro agente immobiliare ideale.
A questo punto molti di voi si chiederanno : Dove sta il trucco ? Cosa ci guadagnano questi ? oggi come oggi non c'e' nessuno che fa niente per niente?
ed avete perfettamente ragione a farvi queste domande.
Il nostro guadagno sta nel creare referenze automotivate con i nostri clienti .
CI speghiamo meglio se noi diamo consigli , spiegazioni, e consulenze gratuite , esaustive e complete, chiunque contento di questo quando avra' l'esigenza della casa o un operazione da fare che riguarda l' immobiliare; per il principio di reciprocita' sara' piu' orientato a rivolgersi a chi in passato gli ha dato una guida gratuita.
Aspettiamo tante vostre mail . o post sul blog , cercateci anche su facebook se volete - kasawebpoint agenzia immobiliare - per interagire con noi .
Cordialmente a vostra disposizione
Agenzia kasawebpoint di Marigliano
tel 081 841 07 73
www.kasawebpoint.it

Ma i prezzi delle case scenderanno ?

2009-12-07T08:09:00.000-08:00

Ma i prezzi delle case scenderanno ?

La domanda del titolo la dice lunga se cerchiamo ancora una conferma .
Allora almeno che' non abbiamo visto ne sentito come sta' andando il mondo a partire dagli ultimi 2 anni , possiamo addirittura dire che la crisi non c'e' stata. Purtroppo questa noi dell'agenzia kasawebpoint la chiamiamo la "sindrome da illusione del venditore" che almeno nella zona dove operiamo , in Provincia di Napoli nei comuni di Marigliano- Brusciano - San Vitaliano - Mariglianella - Scisciano ritiene che gli immobili non sono stati toccati dalla crisi. Questo purtroppo non e' vero , ma per vedere perche' dobbiamo constatare che sie' avuto nell'ultimo quadriennio una crescita falsata dei prezzi dovuti alla forte richiesta e alla facilita' di accesso al credito. Infatti gli immobili si sono triplicati nel valore nominale di costo ma non adeguati ai servizi ed al contesto sociale dove erano ubicati ; per non farla lunga le case in vendita costano piu' di quando valgono quasi del 30% e questo e' un dato di fatto confermato dal fatto che superato il targhet di chi puo' acquistare una casa o un appartamento nella nostra zona, le altre e vi assicuriamo molte case rimangono invendute con un chiaro ed esponenziale immobilizzo del mercato. Altro fattore catalizzante e' stato che mentre si cceglieva di comprare la casa nell' asse

Noi agenti immobiliari : mediatori di giorno ; agenti segreti di notte

2009-12-05T01:02:00.000-08:00

Noi agenti immobiliari , siamo diventati negli ultimi anni grazie alle mutate normative che ci hanno riguardato un po piu' da vicino il Grande Fratello del mercato immobiliare.
Oltre a mettere in relazione due piu' parti per la conclusione di un affare ( e già sta cosa la dice lunga) , assicuriamo per etica un'assistenza ai clienti contraenti fino al buon esito del contratto finale.
Per fare ciò ognuno di noi ha delle sue linee guida e spesso i clienti tendono a deviare la strada maestra da noi indicata costringendoci pena la minaccia di denigrarci e non pagarci a fare delle estenuanti deviazioni .
Ma non e' tutto oltre alle pratiche legali - notarili -creditizie -tecniche - familiari -matrimoniali ecc. ( in questo lavoro ho visto di tutto) ; siamo anche costretti dallo Stato e dal sistema giuridico e fiscale a lavorare gratuitamente e democraticamente per i servizi segreti.
Anche se la mia e' un ' ovvia esagerazione la similitudine non e' estranea; infatti siamo obbligati in solido a registrare i contratti negoziali che si chiudono per la nostra opera. Quindi se il cliente vuole " Fottere" lo stato ci siamo noi, paghiamo noi gratuitamente per loro.
Siamo obbligati a costituirci nell' atto pubblico ad indicare la nostra mediazione in modo che il fisco faccia due conticini facili : se hai preso X ed X mediamente dai tuoi studi di settore corrisponde al x % sul prezzo di vendita la casa e' stata venduta al prezzo Y , allora Verifichiamo se i clienti hanno dichiarato l'intero corrispettivo , e cosi' parte l' accertamento. Vengono in ufficio e mettono le mani nelle nostre carte con ovvie conseguenze . Proposte - fatture - antiriciclaggio ecc.
Ma non e' finita qui se noi agenti immobiliari abbiamo il ben che minimo sospetto che il cliente ha soldi in contanti di dubbia provenienza siamo tenuti a fare la spia all' antiriciclaggio .
Ora la frustazione del sottoscritto e che siamo diventati una figura mitologica meta' mediatori e' meta' informatori dello Stato.
Tante sono le responsabilita' , gli obblighi e i doveri ma alla fine molti dicono la classica frase che per noi e peggio di una martellata sui denti " le vostre provvigioni sono cosi' care , alla fine una casa ci avete fatto vedere".
Diteci il vostro punto di vista

La certificazione energetica per Marigliano e limitrofi : un mostro sconosciuto

2009-12-04T01:05:00.000-08:00

La certificazione energetica degli edifici dal 1° luglio 2009

.
Purtroppo noi agenti immobiliari che vendiamo case - appartamenti - ville - in provincia di Napoli , Marigliano , Mariglianella , Brusciano, San Vitaliano , Nola facciamo ancora una volta i conti con le persone che stentano ad erudirsi o adeguarsi alle normative vigenti ed in questo caso alla tanto famosa certificazione energetica.
Sebra che si voglia dare piu' attenzione al digitale terrestre e a capire come si monta e sintonizza un decoder che certificare il proprio immobile prima della vendita.
L' agenzia kasawebpoint di Marigliano si e' gia attivata non solo per dare una consulenza ai suoi clienti , ma tramite professionisti del settore abilitati e' in grado di erogare un servizio completo al fine di espletare la pratica di certificazione dell' edificio. All' uopo si allega l'estratto della normativa .

Importanti chiarimenti nello studio n. 344/2009 del Consiglio Nazionale del Notariato

A partire dal 1° luglio 2009 tutti gli immobili dovranno essere dotati dell'attestato di certificazione energetica così come previsto all'art. 6 comma 1-bis, lettera c) del Dlgs 192/2005, fatta salva comunque la possibilità di alienare un immobile ancorché non dotato dell'AQE.

In attesa delle linee guida nazionali è l'attestato di qualificazione energetica (AQE) a determinare le prestazioni energetiche degli edifici nel nostro Paese, un documento transitorio introdotto dal D.Lgs. 311/2006, che sostituisce l'attestato di certificazione energetica (ACE) nelle regioni tuttora sprovviste del decreto attuativo della normativa nazionale.
L'obbligo di dotazione grava in capo al costruttore,per gli immobili di nuova costruzione o che abbiano subito interventi di ristrutturazione importanti (ossia realizzati in forza di permesso di costruire ovvero DIA, rispettivamente richiesto e presentata in data successiva all'8 ottobre 2005), per tutti gli altri edifici, l'obbligo di dotazione è previsto in capo al venditore.
Importanti chiarimenti sono stati forniti dal Consiglio Nazionale del Notariato con lo studio 334/2009. Il documento fa il punto sui comportamenti da tenere nella contrattazione avente ad oggetto il trasferimento di un immobile, tenendo conto dell'abrogazione (disposta dall'art. 35 del DL 112/2008) dei commi 3 e 4 dell'art. 6 e dei commi 8 e 9 dell'art. 15 del d.lgs. 192/2005 i quali prevedevano l'obbligo di allegare l'AQE agli atti di trasferimento a titolo oneroso (e la messa a disposizione nel caso di locazione) a pena di nullità.

Secondo i Notai, l'obbligo di dotare il fabbricato dell'attestato di qualificazione energetica, pur essendo previsto dalla legge in capo al venditore ovvero al costruttore, può essere assunto dall'acquirente in forza di una specifica pattuizione, alla quale le parti, adeguatamente informate e valutati i propri interessi concreti, potranno addivenire nel rogito notarile. Ne consegue che l'immobile può essere dotato dell AQE anche dopo il rogito.
Da queste indicazione emerge il dovere del Notaio di informare adeguatamente le parti sulla normativa relativa al risparmio energetico degli edifici e sull'obbligo di attribuire ad ogni fabbricato una classe energetica.
Va ricordato, infine, che l'unica sanzione specifica attinente al mancato assolvimento dell'obbligo di dotazione è quella di cui all'art. 15 co. 7 del decreto, per la quale il costruttore che non consegni al proprietario contestualmente all'immobile (secondo le tipologie di cui all'art. 6 co. 1) l'originale della certificazione energetica è punito con la sanzione pecuniaria amministrativa non inferiore a 5000 euro e non superiore a 30000 euro.

meglio un terreno agricolo oggi che uno edificabile domani

2009-12-03T07:51:00.000-08:00

Si sta verificando una tendenza parecchie persone che non capiscono niente di urbanistica , girano sui comuni della nostra zona che va da Marigliano a Nola , spulciando nei piani regolatori e studiando le ipotesi di poter fare gli affari , magari comprando terreni agricoli e rivendendoli quando , forse , per sentito dire diventeranno un giorno edificabili e' proprio vero le persone sotto Natale oltre ad essere piu' buone diventano anche piu' stupide..... Ancora di piu' quelli che credono alle loro fandonie e sborsano cifre per terreni dove e' possibile solo coltivare da li all' eternita' la cicoria .
Poi dicono che gli agenti immobiliari sono ladri.... ma chissa' dove si andra' a finire , e' proprio vero Dio li fa e poi se li dimentica...

Oggi la casa la trovi sul web

2009-12-03T01:05:00.000-08:00

Oggi la casa la trovi sul web

Gli annunci immobiliari online non sono certamente una novità ma il mercato immobiliare sul web sta conoscendo un momento di transizione. Al crescere dell'utilizzo del web come strumento di consultazione da parte dell'utenza in cerca di soluzioni immobiliari ha corrisposto un incremento dell'offerta di proposte pubblicate online dalle agenzie immobiliari con la conseguenza che negli ultimi anni sono nati moltissimi portali e motori di ricerca con l'intento di servire questo specifico settore.

La moltitudine delle risorse di ricerca e di consultazione di proposte immobiliari e la frammentazione delle informazioni ricercate ha diminuito il valore e la specifica utilità di ognuna di queste risorse in quanto è mancato quel super portale o quella soluzione che potesse affermarsi come leader sul web detenendo uno share di mercato di particolare importanza. E' per questo che oggi una buona agenzia deve offrire un servizio di custom web all' avnguardia con un sito aggiornato , annunci completi , strumenti di interazione veloci con gli utenti, tipo blog ecc news letter , e' presenza costante sui social network . ok forza il futuro ci aspetta.....
E voi che tipo di case cercate sul web... per visionare i nostri annunci visitate il nostro sito www.kasawebpoint.it

più del 50% degli investitori crede nel mattone

2009-12-03T00:48:00.000-08:00

più del 50% degli investitori crede nel mattone
il sole 24 ore, sabato 21 nov 09

dove investiranno i paperoni italiani? secondo un¿indagine realizzata da aipb (associazione italiana private banking) nel mese di settembre, un investitore ¿affluent¿ su due si dice pronto a puntare sul mattone. il risultato è emerso da una serie di interviste realizzate su un campione di 700 individui ¿high net worth¿, cioè clienti o possibili clienti con all¿attivo almeno 500mila euro di patrimonio finanziario investibile. il 43,3% degli intervistati si è detto ¿abbastanza interessato¿ all¿investimento immobiliare nel prossimo biennio, il 7,4% è ¿molto interessato¿, mentre ¿poco¿ o ¿per nulla¿ soddisfatti sono, rispettivamente, il 35,7% e il 13,2% degli intervistati. Questo e' quanto riporta il sole 24 ore; nella zona dove opera la nostra agenzia Kasawebpoint di Marigliano , evidenziamo sempre un mercato molto riflessivo ed attento all'investimento immobiliare. Questo anche dovuto al fatto che la realta' economica dell' area che va da Pomigliano d' Arco , a Marigliano , brusciano , San Vitaliano, Nola . eì una realta' terziaria ed industriale che non sta attraversando un periodo florido. Cio stante il potere di acquisto delle famiglie che cercano una casa in vendita attraverso i canali di kasawebpoint agenzia immobiliare nella provincia di Napoli , si e' notevolmente ridotto. Il risultato e ' lo stento decollo del mercato immobiliare di zona con prezzi difficili da adeguare, molta offerta e Case invendute salvo qualche caso disperato di chi ha avuto la fortuna di vendere un' appartamento di 130 Mq. grazzo da rifinire a 330 000 € per noi un Furto!!!!!!!!!!!! diteci la vostra impressione.

Segnali di ripresa per le compravendite di immobili (2009-11-28 07:37:46) italia oggi, martedì 24 nov 09

2009-12-02T03:24:00.000-08:00

C'è cauto ottimismo nel comparto immobiliare. non si può ancora parlare di ripresa ma i dati del terzo trimestre del 2009 stilati dall'osservatorio dell'agenzia del territorio fanno ben sperare. negli ultimi mesi la decrescita delle compravendite è rallentata attestandosi a un -11,3% rispetto all'anno precedente. nei primi due trimestri dell'anno si era registrata una flessione rispettivamente del 18,7% e del 12,3%. il lieve ma costante miglioramento del trend ha influito sul dato di alcune città. roma (+1,6%) e genova (+2%) fanno registrare un andamento positivo, mentre peggiorano milano e bologna. a firenze il calo maggiore (-27%). il dato relativo alle macro-aree mostra un forte calo al nord (-14,7%) e al centro (-8,2%). meno penalizzato il sud (-6,6%). tra i settori, il più colpito è il terziario (-18,9%), seguito dal commerciale (-17,7%) e l'industriale (17,1%). Nel mercato immobiliare della provincia di Napoli resiste lo scetticismo ad avvicinarsi a certi determinati immobili di un certo prezzo a seconda della zona e della tipologia . le case in vendita nel comune di Marigliano , Mariglianella , San Vitaliano , Brusciano Sono aumentate ma i prezzi resistono con il conseguente allungamento dei tempi di vendita. Discorso diverso per i tagli medi che adeguati al mercato si vendono in zona (Marigliano, Mariglianella , San Vitaliano , Brusciano) piu' velocemente. Diteci la vostra, cosa ne pensate ?
Agenzia immobiliare kasawebpoint di marigliano

GLI IMMOBILI RICHIESTI RECENTEMENTE

2009-04-07T09:55:00.000-07:00

kasawebpoint

kasawebpointIl blog delle agenzie immobiliari kasawebpoint; tel 081.8434778 cell.3939365217 o 3926610562 dove il cliente e' il benvenuto per visionare le nostre offerte in evidenza, chiedere una consulenza online, un parere,un consiglio,uno scambio di opinioni con i nostri professionisti, siamo a Marigliano (NA) c.so umberto 1 ° n 131

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Mq: 80 - Locali: 3 - Prezzo: € 150000.00

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Mq: 150 - Locali: 4 - Prezzo: € 150000.00

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Cimitile, centralissimo, vendiamo locale commerciale locato ad attività di bar, di 75 mq, suddivisi in: 35mq locale comm...

Mq: 75 - Locali: 2 - Prezzo: € 135000.00

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Bilocale di 45 mq composto da: zona giorno con angolo cottura, 1 camera da letto, servizio ed ampia terrazza con veranda...

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Camposano (NA) - Vendita Casa Semindipendente
Camposano nella zona centrale disponiamo di capannone di 160 mq con locale deposito al piano seminterrato di 100 mq e ap...

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Mq: 95 - Locali: 3 - Prezzo: € 195000.00

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Badesi (OT) - Vendita Appartamento
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Brusciano (NA) - Zona: centrale - Vendita Appartamento
Appartamento completamente ristrutturato, in mini-condominio, composto da ampio salone, cucina abitabile, due camere da ...

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Trinità d'Agultu e Vignola (OT) - Zona: 1km dal mare - Vendita Appartamento
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Pomigliano D'Arco (NA) - Zona: centro - Vendita Appartamento
Vendesi pomigliano d'arco appartamento in mini-condominio, di 140 mq composto da ingresso-disimpegno, salone doppio, cu...

Mq: 140 - Locali: 4 - Prezzo: € 210000.00

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Badesi (OT) - Zona: costa del turchese - Vendita Appartamento
Appartamenti con camera da letto a soli 1km dal mare da € 125,000 :. La residenza Costa del Turchese è stata costruita i...

Mq: 44 - Locali: 2 - Prezzo: € 125000.00

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Saviano (NA) - Zona: centrale - Vendita Appartamento
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Caratteristiche Tecniche -Codice: CPA-B275
Provincia: Olbia-Tempio-Comune: Trinità d'Agultu e Vignola
Zona: Costa Paradiso-Distanza mare: 1km -Tipologia: Appartamento-Vani: 2 -Piano: 1 -Mq: N.D.
Zona giorno: 1 Camera da letto: 1-Cucina: - Angolo cottura: 1 -Bagno: 1 -
Parcheggio: - Terrazzo: 1 -Balcone: - Giardino: - Piscina: Si -Anno: N.D. -Arredato: Si

COSTA PARADISO

La sua bellezza giustifica totalmente il suo nome: chi sceglie Costa paradiso si innamora del suo paesaggio. E’ la scelta ideale per chi ama la pesca, le immersioni, il surf e l’equitazione. Gli intrattenimenti includono cinema, piano bar, ristoranti e discoteche.Costa Paradiso si trova ad 85 km da Olbia e a 103 km da Alghero.

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In una delle più rinomate e conosciute cittadine del beneventano che gode dell'antichissima tradizione termale grazie alla presenza di particolarissime e curative acque solfuree

proponiamo in vendita, in zona ad alto e più prossimo sviluppo residenziale, appartamenti di varie quadrature composte da salone , cucina ,due camere da letto due bagni , box mq 25, oltre ad ampie e luminose balconate terrazzate.

Possibilita' di giardino; rifiniture di lusso personalizzabili.

Sardegna-Badesi (OT) - Appartamento € 80.000,00

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Descrizione
Bilocale di 45 mq composto da: zona giorno con angolo cottura, 1 camera da letto, servizio ed ampia veranda. L'appartamento dispone di posto auto coperto. Ad un solo Km dal mare.
Caratteristiche Tecniche
Provincia: Olbia-Tempio-Comune: Badesi-Zona: Badesi-Distanza mare: 2km -Tipologia: Appartamento-Vani: 2
Piano: Terra -Mq: 40 -Zona giorno: 1 -Camera da letto: 1-Cucina: - Angolo cottura: 1 -Bagno: 1
Parcheggio: posto auto -Terrazzo: - Balcone: 1 Giardino: - Piscina: - Anno: 2005 -Arredato: -

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Gli appartamenti ancora disponibili hanno 1 o 2 bagni, sono completamente arredati e dotati di ogni confort. Badesi fu fondata nel XVIII sec. dai pastori galluresi. Oggi è considerata una delle più importanti località turistiche del nord Sardegna ed è difficile trovare un luogo che riflette così chiaramente come Badesi le sue origini. Il centro abitato principale degrada dolcemente su una collina dalla quale lo sguardo spazia sulla pianura sottostante e su tutto il golfo dell'Asinara fino alla Corsica. Badesi ha un paesaggio granitico, inconfondibile, dai toni rossicci addolciti dagli splendidi riflessi di un mare incontaminato. La spiaggia, una delle più lunghe della Sardegna, si estende dall’Isola Rossa sino ad arrivare a Castelsardo. Le dune, di sabbia finissima e dorata, sono ricoperte di ginepri secolari modellati dal vento.

La sera il Golfo dell’Asinara si infiamma del rosso del tramonto che ci si può godere mentre si sorseggia un drink in uno dei tanti bar, per poi proseguire gustando una buona pizza o ammirando una delle tante manifestazioni folkloristiche che questa ridente cittadina offre. Chiunque decidesse di trascorrere le proprie vacanze a Badesi, troverebbe il giusto mix per trascorrere una vacanza indimenticabile: sole, spiagge divertimenti, sport, arte, archeologia e cultura senza mai dimenticare la bontà delle prelibatezze locali e del vino della zona, sempre più apprezzato dai turisti stranieri. Badesi si trova in una posizione strategica rispetto molte località turistiche del nord Sardegna quali Santa Teresa, Porto Torres e Stintino. Può essere facilmente raggiunta via mare con navi che attraccano nei porti di Porto Torres e Olbia e Golfo Aranci , mentre gli aeroporti internazionali di Alghero e Olbia sono a circa 50 minuti di distanza.

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Taglio tassi Bce: sui mutui effetti ritardati

2009-03-05T10:30:00.000-08:00

Taglio tassi Bce: sui mutui effetti ritardati

Il taglio dei tassi operato dalla Banca centrale europea (Bce) è una notizia che in teoria dovrebbe far sorridere tutte le famiglie con un mutuo a tasso variabile. L'abbassamento di 75 punti base del costo del denaro, dal 3,25% al 2,5%, può infatti comportare un sensibile risparmio: per ogni 100mila euro presi a prestito, la rata mensile si abbatterebbe in media dai 25 ai 41 euro (-2,4%/-7,9%) in base alla durata del finanziamento, con un impatto ovviamente maggiore sui prodotti più lunghi. L'effetto si somma a quelli (più o meno di doppia entità) già ottenuti grazie ai tagli dei due mesi precedenti (a inizio ottobre il tasso ufficiale era ancora al 4,25%). Nella pratica, tuttavia, le cose non stanno esattamente così, almeno non ancora: i mutui variabili indicizzati al tasso di rifinanziamento della Bce non sono ancora disponibili per i risparmiatori e i prodotti tradizionali sono invece agganciati ai tassi Euribor. Questi ultimi sono sì in calo (oggi il tasso a un mese è sceso ancora al 3,33%, quello a 3 mesi al 3,67%), ma si adeguano gradualmente al taglio e occorrerà quindi un po' di pazienza (settimane, forse un mese) per vedere un effetto complessivo di tale entità. Il Decreto anti-crisi appena varato ha chiesto alle banche di affiancare a partire dal primo gennaio 2009 mutui indicizzati al tasso Bce ai tradizionali prodotti basati sull'Euribor. In questo modo le famiglie avranno la possibilità di agganciare le rate a un valore meno volatile e (al momento) significativamente inferiore. Per valutare l'effettiva convenienza occorrerà tuttavia vedere come gli istituti bancari applicheranno la norma: il precedente Bpm, che ha già presentato un mese fa l'Euromutuo agganciato al tasso Bce, non sembra essere incoraggiante. Il ricarico applicato dalla banca (spread) è di 150 punti base, quindi mediamente più elevato rispetto a quanto praticato sui prodotti Euribor (110 punti base, secondo le stime della relazione tecnica che accompagna il Decreto). Il Mutuo Bce, dunque, sarebbe interessante fintano che la forbice Euribor-Tasso ufficiale resta elevata, ma nel lungo termine potrebbe risultare meno conveniente sotto l'aspetto finanziario.

La Bce riduce i tassi al 2,5 per cento

2009-03-05T10:25:00.000-08:00

La Bce riduce i tassi al 2,5 per cento
Manovra ad ampio raggio in tutta Europa degli istituti centrali. Maxi-taglio della Banca d'Inghilterra: costo del denaro al 2%. Il ministro dell'economia Tremonti: «La mossa dell'Eurotower va nella direzione giusta». Ancora tensioni nell'interbancario. Il caso americano.
«Appropriata». La decisione della Bce di tagliare di 75 basis point i tassi di rifinanziamento è, per il governatore dell'Eurotower, adeguata al momento della crisi. Una situazione che, secondo Jean Claude Trichet, nel 2009 vedrà «una contrazione dello 0,5% del Pil» di Eurolandia. Un periodo, insomma, molto difficile che richiede «decisioni molto forti». Perché: «La domanda globale e dell'Eurozona saranno probabilmente colpite dalla crescita delle turbolenze finanziarie per un periodo di tempo che si protrarrà». E', quindi, necessario che i governi attuino le misure anti - crisi annunciate «rapidamente» seppure «in modo equilibrato». Non bisogna, peraltro, fare confusione tra «disinflazione e deflazione»: al momento, dai prezzi al consumo, non ci sono indicazioni in tal senso. Possibile quindi un ulteriore taglio dei tassi? E' un aspetto su cui «dico niente».
Sono questi alcuni dei punti essenziali del Trichet-pensiero. Una visione, espressa nella conferenza stampa sulla manovra di politica monetaria, dove per la prima volta è posto un forte accento sulla gravità della crisi. Uno "tsunami" che, dal mondo finanziario, si è ormai spostato sull'economia reale. E che, è la convizione del Presidente della banca centrale, viene affrontata dalla Bce in modo adeguato. La considerazione è condivisa dal mercato?
Le previsioni.
Gli operatori, tutto sommato, non sono stati sorpresi dal taglio messo in campo da Trichet. C'è chi aveva scommesso su una sforbiciata di 100 punti base. Ma c'è anche chi, ed era la maggioranza (il 62,5% degli economisti in un sondaggio di Bloomberg ), considerando la natura conservatrice di Francoforte, stimava proprio la riduzione nell'ordine di 75 basis point. Quel taglio che ha permesso di portare i tassi di rifinanziamento in Eurolandia dal 3,25% al 2,50 per cento. Una mossa, ancora una volta, realizzata in concerto con altri importanti istituti centrali: la Bank of England, più "abituata" ad interventi decisi, ha ridotto il saggio d'interesse di 100 basis point, facendolo scendere al 2 per cento. Mentre la Banca centrale svedese ha diminuito i tassi Repo al 2% e la reserve bank della Nuova Zelanda ha optato per un maxi-taglio di 150 punti base.
Le reazioni.
Insomma, la manovra a tenaglia per ridurre il costo del denaro e sostenere Borse e economie "asfittiche" alla fine c'è stata. E ha trovato diversi consensi. La decisione della Bce «è benvenuta», è il commento del Fondo monetario internazionale. «Le mosse sui tassi di interesse questa mattina - fanno sapere dall'Fmi - sono state straordinarie in Eurolandia, Inghilterra e Svezia: le economie sviluppate hanno di fronte a loro un forte rallentamento». E' importante, quindi, affrontare i nodi finanziari e macroeconomici con misure adeguate: «Dai pacchetti fiscali alle decisioni di politica monetaria». Per il ministro dell'economia Giulio Tremonti, il nuovo taglio dei tassi di interesse «va nella direzione giusta» e la riduzione al 2,50% «è un saggio che comincia a essere ragionevole». Lo stesso Marco Annunziata, Global chief economist di UniCredit, sottolinea «che si tratta di un segnale incoraggiante di pragmatismo». L'attesa è per un 2009 in cui «il Refi possa scendere anche fino all'1 per cento». Le Borse, dal canto loro, hanno reagito con indifferenza al taglio del costo del denaro in quanto, secondo molti operatori, la decisione delle banche centrali erà già ampiamente scontata.
Il mercato interbancario.
L'attenzione, ovviamente, è puntata adesso anche sul mercato interbancario. La speranza è che la politica di «easy money» possa ridurre la tensione nel mondo dei prestiti tra banche. Anche se alcuni nodi non sembrano sciolti. «Bisogna rilevare - dice Angelo Drusiani, responsabile della gestione bancaria di Albertini Syz - che il deposit rate della Bce è sceso sì al 2% ma rimane ancora piuttosto alto». Che cosa significa? «Che la situazione migliora ma molto lentamente. Le banche possono ancora essere invogliate a prestare il denaro a Francoforte (ricevendo un saggio del 2%, ndr) piuttosto che darlo ad un altro istituto di credito. Avranno una remunerazione minore del capitale ma evitano il rischio di contro-parte». Insomma, la gelata sui mercato del credito non è passata. Come, peraltro, non sono superate la pressione sui titoli di stato: dopo il taglio dei tassi, si è infatti allargato ulteriormente, fino a raggiungere il record dei 140 punti base, il differenziale fra i rendimenti offerti dall'Italia e quelli dei bund tedeschi. Che, poi, il credit crunch faccia sentire ancora le sue conseguenze e comprovato anche da ciò che succede negli Stati Uniti.
Le emissioni garantite da Washington
Prioprio di recente Morgan Stanley ha emesso un'obbligazione sul mercato. La banca ha lanciato un bond da 350 milioni di dollari, con un coupon di 57,5 basis point sul Libor a tre mesi, facendosi garantire l'emissione dalla Fdic (l'Agenzia federale che garantice i depositi negli Usa) all'interno del Temporary liquidity guarantee program. Si tratta di un'emissione, in qualche modo, "assimimilabile" a titoli statali. E, quindi, in teoria dovrebbe poter avere un saggio "paragonabile" a quello dei Treasury. E invece? Invece no. Anzi, paga un premio sul Libor. Il motivo? Il mercato vuole assicurarsi un rendimento maggiore legato al rischio di liquidità. Il timore del fallimento delle banche è alle spalle. Ma la paura che, in qualsiasi momento, spariscano nuovamente gli acquirenti è forte. Così, per avere un compratore del suo bond, Morgan Stanley è disposta a offrire qualcosa di più. Anche se, dietro alla sua carta, alla fine c'è lo stato americano. Ancora una volta un indizio che la gelata non è passata.

le Plusvalenze immobiliari

2009-03-05T10:01:00.000-08:00

le Plusvalenze immobiliari

Elevata al 20 percento la tassazione sostitutiva sulle plusvalenze immobiliari per i contratti stipulati a decorrere dal 3 ottobre 2006 per effetto delle modifiche apportate dall’art. 3, comma 4 del decreto legge3 ottobre 2006, n. 262.
La legge finanziaria 2006, ha introdotto, con riguardo alle plusvalenze immobiliari di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b) del testo unico delle imposte sui redditi, la facoltà per il cedente di richiedere al notaio rogante, all’atto della cessione, l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 12,50 per cento. Tale percentuale è elevata al 20 per cento per i contratti stipulati a decorrere dal 3 ottobre 2006 per effetto delle modifiche apportate dall’art. 3, comma 4 del decreto legge 3 ottobre 2006, n. 262.
La disposizione, che riguarda le cessioni effettuate a decorrere dal 1° gennaio 2006, si riferisce alle plusvalenze realizzate nelle seguenti ipotesi:
• cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Si fa presente che, per effetto delle modifiche apportate dall’art.37, comma 38, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, alla lettera b) dell’art. 67, comma 1, del TUIR, a decorrere dal 4 luglio 2006, fra le elencate cessioni sono comprese anche quelle a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, precedentemente escluse. In tal caso il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante. Sono escluse le cessioni di immobili acquisiti per successione e quelle di unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;
• cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, comunque acquisiti e a prescindere dalla durata del possesso. Si precisa che per effetto delle modifiche apportate dal comma310 dell’art. 1 della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007) al citato comma 496 della legge finanziaria 2006, a decorrere dal 1° gennaio 2007 è esclusa l’applicazione dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze derivanti dalle predette cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.
La tassazione sostitutiva comunque non si applica alle plusvalenze sopradescritte se le stesse, ai sensi del citato art. 67, comma 1, costituiscono redditi di capitale ovvero se sono conseguite:
• nell’esercizio di arti o professioni; • nell’esercizio di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice; • in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.
Il citato comma 496 della legge finanziaria prevede, altresì, che il notaio, ricevuta espressa richiesta da parte del cedente, applichi sulla plusvalenza l’imposta sostitutiva e provveda al versamento della stessa, ricevendo la provvista dal venditore.
Il notaio, inoltre, è tenuto, ai sensi della medesima norma, a comunicare all’Agenzia delle entrate i dati relativi a dette cessioni. Per consentire quest’ultimo adempimento è stato predisposto il presente modello.
Struttura del modello
Il modello deve essere compilato in relazione a un solo cedente e ad un solo immobile.
Nell’ipotesi in cui, nell’atto di cessione intervengano più venditori e/o vengano trasferiti più immobili, per ciascun cedente che intenda avvalersi della tassazione sostitutiva devono essere compilati tanti modelli quanti sono gli immobili oggetto della cessione per i quali tale tassazione viene richiesta.
Nel modello vanno indicati, oltre al codice fiscale del notaio rogante:
• nella Sezione I, il codice fiscale del cedente che ha richiesto l’applicazione dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza realizzata nonché gli elementi identificativi dell’immobile oggetto della cessione; • nella Sezione II, i dati necessari a determinare la plusvalenza, della cui correttezza risponde il contribuente cedente che è tenuto, pertanto, a sottoscrivere la sezione; • nella Sezione III, l’ammontare dell’imposta sostitutiva ed altri dati.
Il notaio, prima della trasmissione telematica, compila e sottoscrive due esemplari del modello uno dei quali da consegnare al cedente che parimenti li sottoscrive entrambi, nella parte ad esso riservata.
Reperibilità del modello
Il presente modello e le relative istruzioni sono resi gratuitamente disponibili in formato elettronico e possono essere prelevati dal sito Internet dell’Agenzia delle Entrate www.agenziaentrate.gov.it o dal sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze www.finanze.gov.it. In tal caso il modello può essere stampato in bianco e nero.
Nello stesso sito Internet è disponibile altresì uno speciale formato elettronico per i soggetti che utilizzano sistemi tipografici ai fini della conseguente riproduzione. Per la stampa del modello devono comunque essere rispettate le caratteristiche tecniche previste nell’Allegato A del provvedimento di approvazione.
Modalità e termini di presentazione del modello e versamento dell’imposta sostitutiva
Il modello deve essere presentato all’Agenzia delle entrate esclusivamente per via telematica, unitamente al contratto di compravendita trasmesso ai fini della registrazione dell’atto, utilizzando le procedure disciplinate dal decreto del Presidente della Repubblica 18 agosto 2000, n. 308 e dai successivi decreti e provvedimenti attuativi, secondo le specifiche tecniche contenute nell’allegato 1 del provvedimento dell’Agenzia del territorio 6 dicembre 2006.
I modelli relativi ai contratti stipulati tra il 1° gennaio 2006 e il 31 marzo 2007 vanno trasmessi con le medesime modalità ma autonomamente entro 90 giorni da quest’ultima data.
Il notaio è tenuto ad eseguire il versamento dell’imposta applicata sulla plusvalenza, sostitutiva dell’imposta sul reddito, entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro (30 giorni dalla stipula dell’atto), con le modalità telematiche sopra riportate.
Dati identificativi del notaio Indicare il codice fiscale del notaio rogante.
Quadro FT
SEZIONE I – ELEMENTI IDENTIFICATIVI DEL CEDENTE E DELL’IMMOBILE
ATTENZIONE: Nelle ipotesi in cui le parti intervenute nella compravendita abbiano convenuto il frazionamento o la rateizzazione del prezzo, l’imposta sostitutiva dovrà essere comunque applicata sull’intero ammontare della plusvalenza, all’atto della cessione dell’immobile, a nulla rilevando i successivi pagamenti. Pertanto, nel modello, il corrispettivo della cessione (spettante FT2 e totale pattuito FT10), il prezzo di acquisto nonché i costi inerenti dovranno essere indicati interamente e non in proporzione al corrispettivo percepito.
Rigo FT1 nel campo 1 indicare il codice fiscale del cedente; nel campo 2 barrare la casella nel caso in cui il cedente non abbia la titolarità piena ed esclusiva dell’immobile (ad esempio proprietario pro quota, titolare della nuda proprietà, ecc.); nel campo 3 indicare il codice catastale del comune dove è sito l’immobile; nel campo 4 indicare “U” per Nuovo Catasto Urbano, “T” per Catasto Terreni e “N” per gli immobili non accatastati; nei campi successivi indicare gli ulteriori dati catastali dell’immobile oggetto della cessione.
SEZIONE II – RISERVATA AL CEDENTE – DETERMINAZIONE DELLE PLUSVALENZE
Nella presente Sezione, dedicata alla determinazione della plusvalenza, il corrispettivo spettante al venditore (rigo FT2), il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione dell’immobile ceduto (rigo FT3) e le spese ad esso inerenti (righi da FT4 a FT7), vanno indicati con riferimento alla quota di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile oggetto della cessione. Il cedente è responsabile dei dati indicati e, pertanto, è tenuto a sottoscrivere la presente sezione.
Rigo FT2 indicare il corrispettivo spettante a seguito dell’alienazione dell’immobile, in relazione alla percentuale di proprietà o di altro diritto reale di cui è titolare il cedente. Qualora il cedente sia l’unico proprietario dell’immobile, l’importo del presente rigo coinciderà con il corrispettivo totale pattuito nell’atto, da indicare nel rigo FT10.
Rigo FT3 indicare, con riferimento alla quota o al diritto ceduto, il prezzo corrisposto per l’acquisto dell’immobile ovvero il costo sostenuto per la costruzione del fabbricato, quest’ultimo costituito dagli oneri (di appalto, di progettazione, ecc.) sostenuti. Per gli immobili ricevuti per donazione indicare, quale prezzo o costo di acquisto, quello sostenuto dal donante, ai sensi dell’art. 68, comma 1, del TUIR, come modificato dal D.L. n. 223/2006.
Con riferimento alle cessioni di terreni, si precisa che nel rigo deve essere indicato, ai sensi dell’art.68, comma 2, del TUIR, il prezzo di acquisto eventualmente rivalutato in base alle variazioni dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo, anche con riferimento ai terreni acquisiti a titolo gratuito, come specificato con circolare n. 81/E, del 6 novembre 2002.
Inoltre nelle ipotesi in cui la parte cedente si sia avvalsa della facoltà, prevista dalle norme vigenti in materia (art. 7, legge n. 448 del 2001; art. 2 D.L. n. 282 del 2002; art. 6-bis, D.L. n. 355 del 2003), di rideterminare, sulla base di una perizia giurata di stima, il valore d’acquisto dei terreni edificabili e a destinazione agricola, quest’ultimo valore può essere assunto in luogo del valore storico d’acquisto e pertanto indicato nel presente rigo, barrando la casella 1.
Costi inerenti
Si fa presente che, ai sensi dell’art. 68, comma 2, del TUIR anche i costi inerenti l’acquisto di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria possono essere rivalutati in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (cfr circ. n. 6/E del 13 febbraio 2006).
Pertanto, nei righi da FT4 a FT7 va indicato l’ammontare dei costi inerenti comprensivo dell’eventuale rivalutazione ISTAT, con riferimento alla quota o al diritto ceduto.
Rigo FT4 indicare l’ammontare degli oneri fiscali (imposta di registro o IVA, imposte ipotecarie e catastali, ecc.) sostenuti in relazione all’acquisto dell’immobile oggetto di cessione.
Rigo FT5 indicare l’ammontare della parcella corrisposta al notaio per l’acquisto dell’immobile oggetto di cessione.
Rigo FT6 indicare l’ammontare delle spese incrementative del valore dell’immobile sostenute in relazione al bene oggetto di cessione.
Rigo FT7 indicare gli eventuali ulteriori costi inerenti non compresi nei righi precedenti.
Rigo FT8 indicare la somma dei costi sostenuti, inerenti l’immobile ceduto, indicati nei righi da FT4 a FT7.
Rigo FT9 indicare l’ammontare della plusvalenza, determinata ai sensi dell’art. 68 del TUIR, diminuendo il corrispettivo spettante per la vendita (rigo FT2) del prezzo di acquisto o del costo di costruzione dell’immobile ceduto (rigo FT3), aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (rigo FT8).
SEZIONE III – APPLICAZIONE DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA
Rigo FT10 indicare l’intero ammontare del corrispettivo pattuito nell’atto per la cessione dell’immobile oggetto della presente comunicazione.
Rigo FT11 indicare l’ammontare dell’imposta sulla plusvalenza, sostitutiva di quella sul reddito, calcolata applicando sull’importo di rigo FT9 la percentuale del 12,50 per cento, per i contratti stipulati entro il 2 ottobre 2006 e del 20 per cento per quelli stipulati successivamente a tale data.
Rigo FT12 il rigo deve essere compilato esclusivamente nelle ipotesi in cui il modello di comunicazione venga trasmesso in relazione a contratti di cessione immobiliare stipulati tra il 1° gennaio 2006, data di entrata in vigore della norma che prevede l’opzione per l’imposta sostitutiva sulle plusvalenze immobiliari e il 31 marzo 2007, giorno precedente alla data di attivazione del sistema di invio telematico della presente comunicazione.
Firma della comunicazione
Il modello è redatto in due esemplari, entrambi sottoscritti in originale dal notaio che è responsabile dell’applicazione sulla plusvalenza dell’imposta sostitutiva, del versamento della stessa e della trasmissione telematica dei dati contenuti nel modello.
Il notaio rilascia al venditore un esemplare del modello sottoscritto, che costituisce anche quietanza per la provvista da questi ricevuta. Il cedente sottoscrive, a sua volta, entrambi gli esemplari del modello, nella parte ad esso riservata, per assumere la responsabilità dei dati riportati nella Sezione II del modello, rilevanti per la determinazione della plusvalenza.
Articolo tratto dal sito ufficiale dell'Agenzia delle Entrate
Estratto da "http://wiki.immobiliare.com/index.php/Plusvalenze-2006"

Prelazione-Agricola

2009-03-05T09:58:00.000-08:00

Chi è il Coltivatore Diretto? Si dedica direttamente e abitualmente alla coltivazione dei fondi ed al governo del bestiame, sempre che la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per le normali necessità della coltivazione del fondo e per l´allevamento ed il governo del bestiame, così come disposto dall´ art. 48 della Legge 2 giugno 1961, n. 454, nonché dall´art. 2083 del Codice Civile;(CD)
Imprenditore agricolo Esercita l´attività di coltivazione del fondo, selvicoltura, allevamento di animali e attività connesse, così come previsto dall´art. 2135 del Codice Civile;(IA)
Imprenditore Agricoltore Professionale Tale figura è stata definita mediante l´approvazione del Decreto Legislativo n. 99 del 29 marzo 2004, così come modificato dal Decreto Legislativo n. 101 del 27 maggio 2005.(ex IATP)
http://www.confagricoltura.it/Pages/default.aspx
http://www.agraria.org/estimo%20economia/notizielegali/prelazionedelconfinante.htm
[modifica] due confinanti coltivatori diretti
A parità di requisti (confinante coltivatore diretto, non aver alienato fondi nel biennio precedente, ecc.), dipende: - dalle dimensioni del fondo dei prelazionanti; - dalle caratteristiche fisiche e colturali dei terreni; - dall'intensità della forza lavoro; - dalla stabilità dell'azienda che si andrà a castituire.
Altri criteri sono riportati nell'art 7 del Decreto Legislativo 18 maggio 2001, n. 228 Art. 7. Prelazione di piu' confinanti 1. Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione o di riscatto di cui rispettivamente all'articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, e successive modificazioni, ed all'articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, nel caso di piu' soggetti confinanti, si intendono, quali criteri preferenziali, nell'ordine, la presenza come partecipi nelle rispettive imprese di coltivatori diretti e imprenditori agricoli a titolo principale di eta' compresa tra i 18 e i 40 anni o in cooperative di conduzione associata dei terreni, il numero di essi nonche' il possesso da parte degli stessi di conoscenze e competenze adeguate ai sensi dell'articolo 8 del regolamento (CE) n. 1257/99 del Consiglio, del 17 maggio 1999.
Estratto da "http://wiki.immobiliare.com/index.php/Prelazione-Agricola"

Opzione Prezzo-Valore

2009-03-05T09:45:00.000-08:00

Applicazione
Si applica a tutte le ipotesi disciplinate dall’art. 43 del dpr 131 testo unico quindi non solo le compravendite, tutti gli atti che trasferiscono diritti reali immobiliari, atti definitivi a titolo oneroso.
Non si applica agli atti giudiziari.
Il presupposto oggettivo: si applica a tutti gli immobili ad uso abitativo (o per i quali sia chiesto il cambio di destinazione in abitativo, secondo il relatore) e alle relative pertinenze (senza limiti di numero), fabbricati o terreni (non edificabili) senza limitazioni temporali (in contemporanea con il bene immobile principale o in seguito è ininfluente).
Non si applica se l’acquirente è persona GIURIDICA, (secondo l’interpretazione del relatore per gli IMPRENDITORI AGRICOLI invece la possibilità di applicazione rimane).
[modifica] Annotazioni
Secondo l’art 53 del T.U. della legge regionale, in assenza d’indicazione del corrispettivo l’amministrazione provvede ad indicarne uno (da verificare e chiarire successivamente)
In caso si abbia usufruito dell’opzione “prezzo/valore” e successivamente l’amministrazione effettui una correzione del valore automatico (ad es. per decadenza delle agevolazioni prima casa per mancato trasferimento della residenza nel comune dove insiste l’immobile) l’amministrazione si limita a tassare il valore giusto, richiedendo le differenze (con sopratasse e interessi) senza accertamenti.
[modifica] Verifiche
Non sono sottoposti a verifica quegli atti per i quali si sia scelta l’opzione se il corrispettivo indicato nell’atto è maggiore della valutazione automatica (da verificare e chiarire)
L’occultazione di corrispettivo è punita con le sanzioni di cui al punto successivo.
[modifica] Sanzioni
Le sanzioni: decadenza del “prezzo/valore”, imposte commisurate sull’intero corrispettivo, sanzione amministrativa.
Estratto da "http://wiki.immobiliare.com/index.php/Opzione_Prezzo-Valore"

Preliminare di Compravendita

2009-03-05T09:44:00.000-08:00

Il preliminare di compravendita è un contratto sinallagmatico, con effetti obbligatori. Lo stipularlo è facoltativo, anche se le recenti normative , specie in campo fiscale presuppone, in presenza di acconti precedenti al definitivo, che ci sia stato comunque un preliminare e ne chiede il conto a livello di imposte inevase.
L'oggetto del preliminare di compravendita (compromesso) è la futura conclusione di un contratto definitivo: il Rogito notarile.
Il preliminare di per se non ha effetti sul trasferimento di diritti reali, ma contiene la reciproca promessa, dalla quale l'obbligo, a sottoscrivere il contratto definitivo (vedi Esecuzione in forma specifica ). Tale obbligazione, è di solito rafforzata dalla Caparra Confirmatoria (art. 1385 C.C.)che accorpa in se sia la possibilità su detta (ex art. 2932 c.c.) che la possibilità di richiederne il doppio senza l'esclusione del maggior danno, escluso invece dalla Caparra penitenziale (vedi Caparra Penitenziale).
Il preliminare può comprendere:
Anticipazioni sul prezzo (Acconti, caparre)
Concessioni (consegna delle chiavi per manutenzione ordinaria/straordinaria,...)
Possesso anticipato
[modifica] La forma
Per il preliminare, come per tutte le scritture che hanno come oggetto il trasferimento di diritti reali su immobili, è obbligatoria la forma scritta.
Il preliminare nasce "in bollo" e con la nuova tipologia di bolli, con data di emissione, per essere in regola con gli adempimenti fiscali deve avere la data del bollo antecedente a quella della stipula.
Come tutte le scritture private non autenticate sussiste l'obbligo di registrazione del contratto presso l'AdE, entro e non oltre 20 gg. dalla stipula. L'Agente Immobiliare è coobbligato in solido con le parti per il pagamento delle imposte dovute per la registrazione, oltre che alla tenuta del Archivio Unico peer gli adempimenti antiriciclaggio.
[modifica] Il contenuto
Gli estremi della Provenienza della Proprietà e degli altri diritti reali sull'immobile.
Tutti i dati delle parti interessate.
Descrizione dei beni immobili in oggetto
Il prezzo concordato tra le parti
Le modalità di pagamento, in modo analitico.
I termini e le scadenze dei pagamenti.
Le eventuali clausole (vedi Clausola sospensiva e Clausola risolutiva)
Gli accordi.
La data di consegna, con le eventuali penali per il ritardo per inadempienza.
Formule di rito, specie riguardo alla regolarità urbanistica dell'immobile (ex. 47/85 e succ. modificazioni): si ricorda che l'onere della regolarizzazione dell'immobile ricade sulla parte venditrice.
La classe energetica (vedi Certificazione energetica)
Consigliabile è l'inserimento in allegato delle tabelle millesimali e dell'eventuale regolamento condominiale, della piantina catastale, oltre all'indicazione dell'importo mensile o annuale mediamaente pagato per le spese condominiali, copia dei pagamenti quietanziati relativi all'ultimo anno.
Estratto da "http://wiki.immobiliare.com/index.php/Preliminare_di_Compravendita"

Immobili nel rogito con il doppio valore

2009-03-05T09:42:00.000-08:00

COMPRAVENDITE
Immobili nel rogito con il doppio valore

Dal 1° gennaio 2006 l'imposta di registro ha voltato pagina e si apre dunque uno scenario prima sconosciuto, quello del rogito in cui sono dichiarati due importi: il prezzo effettivamente pattuito (che diviene fiscalmente irrilevante sotto il profilo della tassazione indiretta) e il valore catastale del bene (che costituisce ora l'importo su cui applicare l'aliquota d'imposta). La base imponibile dei trasferimenti di abitazioni tra privati infatti non fa più riferimento al prezzo del bene trasferito (o al suo valore venale, se superiore), ma al suo valore catastale (quello cioè che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti di aggiornamento). Ad esempio, nella compravendita di un appartamento con rendita catastale di 634,92 euro nella quale si dichiara un prezzo di 300mila euro, a richiesta dell'acquirente la tassazione va operata non più prendendo a riferimento il prezzo (caso nel quale - senza agevolazioni - le imposte di registro, ipotecaria e catastale sarebbero pari a 30mila €) ma il valore catastale (e cioè 634,92 x 126 = 80.000), con il risultato che l'ammontare da pagare in sede di registrazione risulta essere - sempre senza agevolazioni - di 8mila euro (5.600 euro per imposta di registro, 1.600 per l'ipotecaria e 800 per la catastale).Le esclusioni. La nuova norma però si applica solo nel caso in cui si tratti di «cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali». Pertanto, ove all'atto intervengano (dal lato della parte venditrice o da quello dell'acquirente) soggetti diversi la nuova norma non si può applicare e la tassazione andrà operata con le regole “tradizionali” (cioè base imponibile uguale al prezzo o, se superiore, al valore del bene). La nuova norma inoltre non riguarda qualsiasi tipologia edilizia, ma concerne esclusivamente gli «immobili ad uso abitativo e relative pertinenze» (ne sono quindi esclusi uffici, negozi, opifici, terreni, eccetera): pertinenze “classiche” delle abitazioni sono il garage, la cantina e il solaio, ma può pensarsi anche a pertinenze meno frequenti, come i locali di deposito (spesso ricorrenti nelle abitazioni ex rurali) o la chiesetta annessa a una villa di campagna. Le plusvalenze. La Finanziaria 2006 contiene infine una rilevante novità anche per la tassazione di alcune plusvalenze realizzate da privati nella vendita di beni immobili, alle quali d'ora innanzi potrà essere applicata, al posto dell'imposizione che normalmente si opererebbe (si tratta, a seconda dei casi, di un reddito che va a comporre l'ordinario imponibile Irpef oppure che è soggetto alla cosiddetta tassazione separata), un'imposta sostitutiva del 12,5 per cento. Le plusvalenze interessate dalla nuova imposta sostitutiva sono quelle che si realizzano: se viene venduto un bene acquistato (o costruito) da meno di 5 anni (a meno che non si tratti di un bene proveniente per successione o per donazione oppure di una casa che, per la maggior parte del periodo tra acquisto è vendita è stata adibita ad abitazione del contribuente): in tal caso costituisce reddito per il cedente la differenza tra il prezzo incassato e il costo di acquisto o di costruzione; se viene venduta un'area edificabile: anche qui costituisce reddito per il privato venditore la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto.

ma quando si compra casa quali sono le imposte da pagare ?

2009-03-05T09:39:00.000-08:00

Imposte
Da Wiki Immobiliare.

Tipi di immobile: classificazioni
Fabbricati abitativi: categoria catastale A (tranne A/10 Uffici)
Immobili strumentali: categorie catastali A/10 – B – C – D – E
La tassazione dei trasferimenti immobiliari
Cessioni di fabbricati abitativi da parte di impresa
Definizione di Impresa
Impresa costruttrice o impresa che ha effettuato interventi ex art. 31, lett. c), d), e) Legge 457/1978 - variabile temporale: linea di discrimine fissata in 4 anni
Altre imprese
La cessione di fabbricati abitativi effettuata da impresa costruttrice (o che ha ristrutturato) nei confronti di qualsiasi altro soggetto è sempre considerata imponibile IVA, purché avvenga entro 4 anni dalla ultimazione dell'immobile, oppure per immobili già concessi in locazione, con applicazione delle aliquote proprie, soggetta alle altre imposte indirette in misura fissa.
Riferimenti giuridici:
(DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-bis così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8)
(DPR 131/86, Tariffa parte seconda, articolo 1, numero 1, lett. b)
(D.Lgs 347/90, Tariffa, articolo 1, note)
(D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 2)
Le aliquote IVA applicabili:
IVA 4% prima casa
IVA 10% fabbricato non di lusso o ristrutturato
IVA 20% fabbricato di lusso (DM 2.8.1969)
in tutti i casi la cessione è soggetta alle altre imposte indirette in misura fissa
(Registro euro 168)
(Ipotecaria euro 168)
(Catastale euro 168)
La cessione di fabbricati abitativi effettuata da imprese diverse (non costruttrici o ristrutturatrici), oppure oltre i 4 anni
da ultimazione lavori o dalla concessione in locazione , nei confronti di qualsiasi soggetto è sempre considerata esente IVA, con applicazione delle altre imposte indirette:
Prima casa: Registro 3% (Ipotecaria e catastale 168 + 168)
Altri casi: Registro 7% (Ipotecaria 2% + catastale 1%)
Riferimenti giuridici:
(DPR 633/72, articolo 10, comma 1, numero 8-bis così modificato dalla Legge 248, art. 35, comma 8)
(DPR 131/86, Tariffa parte prima, articolo 1, commi 2 e 5, nota II bis)
(D.Lgs 347/90, Tariffa, articolo 1)
(D.Lgs 347/90, articolo 10, comma 1)

Il conferimanto di incarico

2009-03-05T09:37:00.000-08:00

L'incarico non è un Mandato.
Per avere un incarico non ci sono leggi o indicazioni che rimandino a particolari formalità da seguire.
L'incarico può essere quindi verbale o scritto, entrambi validi, anche se il secondo ha certamente il pregio di evitare problemi di prova e limitare le contestazioni. L'incarico verbale infatti presenta molti rischi per l'Agente Immobiliare, non li presenta per l'altra parte interessata(terza, sia essa venditore o acquirente) in quanto si presuppone che solo la sottoscrizione di un eventuale proposta o compromesso o altro da parte di entrambe le parti determina il legame, a differenza del legame che c'è tra l'incaricante e l'Agente che invece sussiste già in precedenza. Solo per l'agente quindi è il rischio nell'accettare incarichi verbali, rischio che si manifesta nella possibilità di non vedersi riconosciuto il giusto compenso, anche a fronte di reperimento di acquirente con offerta congrua, per la semplice mancanza di accettazione o di volontà di proseguire nell'affare, dipendente unicamente dalla volontà dell'incaricante.
Nonostante l'incarico sia di solito conferito da una sola parte (il venditore più spesso) il Mediatore ha comunque diritto alla provvigione da entrambe le parti, a condizione che sia comprovabile e certo il mantenimento di una equidistanza dalle parti, svolgnedo quello che è il suo compito principe: assistere le parti affinchè giungano al più soddisfacente accordo possibile, avvicinando offerta e richiesta. Negli incarichi viene sottoscritta anche la provvigione che sarà dovuta all'Agente in caso di accettazione, così come l'eventuale rimborso delle spese. Di per sè il consumatore non ha obbligo di accettare l'offerta del proponente nemmeno se congrua con quanto richiesto, senza nulla dovere al mediatore, ecco perchè, nella necessità di tutelare il proprio operato, gli Agenti Immobiliari spesso utilizzano incarichi scritti contenenti alcune clausole, che devono essere accettate (Artt. 1341 e 1342 del c.c.), con firma a parte, che devono essere chiare e espresse, a pericolo di invalidità (art. 1370 c.c.).
[modifica] Incarichi con clausole
Spesso negli incarichi è prevista la clausola di irrevocabilità dell'incarico con relativa penale.
In questo tipo di incarichi è anche indicato di solito il prezzo minimo (che si intende comprensivo dei costi di mediazione) con il quale l'incaricante sottoscrive o di dover accettare la proposta o di pagare una penale (di solito corrispondente alla provvigione sottoscritta).
Quando il limite minimo da semplice indicazione diviene obbligo per l'Agente si profila un incarico alla vendita che può uscire dal ambito della mediazione, con possibile perdita del diritto di provvigione nei confronti dell'acquirente, che si vedrebbe così ridurre la possibilità di intervento nella trattativa dall'Agente stesso, perdendo quest'ultimo la sua indipendenza dalle parti. In questi casi gli Agenti più accorti lo specificano informando gli acquirenti e escludendoli dal pagamento di provvigioni, che saranno a carico della parte venditrice.
Estratto da "http://wiki.immobiliare.com/index.php/Incarico"

Ma chi e' l'agente immobiliare?

2009-03-05T09:31:00.000-08:00

Agente Immobiliare
Da Wiki Immobiliare.
Più correttamente definito come Agente di Affari in Mediazione dalla legge 39/89 nell'art. 2, deve avere, secondo le intenzioni della legge, adeguata preparazione tecnico-giuridica per garantire il consumatore dal trovarsi a trattare con soggetti senza alcuna competenza.
A tal fine la su detta legge impone per chiunque voglia svolgere , anche in modo occasionale, l'attività di Agente di Affari in Mediazione l'iscrizione al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione, tenuto presso le sedi delle Camere di commercio, dell'industria, dell'agricoltura e dell'artigianato (vedi C.C.I.A.A.).
[modifica] Requisiti per l'iscrizione al ruolo
Per ottenere l'iscrizione al Ruolo il candidato deve avere dei requisiti che sono:
Cittadinanza Europea o Residenza nella Repubblica Italiana
Godere dei diritti civili
Risiedere nella Circoscrizione della C.C.I.A.A. che custodisce il Ruolo al quale si intende iscrivere.
Aver svolto gli obblighi scolastici e aver conseguito diploma di scuola superiore di secondo grado.
Aver frequentato un corso di formazione per Agenti di Affari in Mediazione riconosciuto
Aver sostenuto con successo l'esame per l'abilitazione allo svolgimento della "professione" di Agente di Affari in Mediazione.
Non essere interdetto, inabilitato, fallito o condannato per omicidio volontario, rapina, estorisione o ricatto, truffa, appropriazione indebita, ricettazione, emissione di assegni a vuoto, per delitti contro la giustizia, la pubblica amministrazione, la fede e l'economia pubblica e per ogni altro delitto non colposo per il quale sia prevista la pena non inferiore al minimo di anni due (2) e al massimo di anni cinque (5).
[modifica] Incompatibilità
L'attività di Agente Immobiliare (art. 5 Lg. 39/89) è inoltre incompatibile con:
qualsiasi impiego pubblico, fatta eccezione per un rapporto di lavoro part-time al 50%;
qualsiasi impiego privato in generale;
Attività svolta in qualità di dipendente da persone o società o enti, privati e/o pubblici, che non abbiano nell'oggetto sociale l'esercizio della Mediazione.
Esercizio di attività imprenditoriali e/o professionali che non siano di mediazione.
L'intento del diveito di svolgere qualsiasi attività in subordine è quello di garantire il più possibile l'indipendenza del Mediatore da interessi che differiscano da quelli delle parti coinvolte nell'affare mediato.
[modifica] Responsabilità
( si veda l'art. 1759 c.c.)
Il Mediatore deve usare la "diligenza del buon padre di famiglia". Deve comunicare alle parti le circostanze a lui note riguardo alle parti, all'immobile e a quant'altro sia legato all'affare: questa responsabilità si estende anche a "quello che avrebbe potuto conoscere con la diligenza dell'operatore professionale", quindi al reperimento di atti pubblici o qualsiasi altra informazione alla sua portata, in relazione anche alla struttura e alle possibilità organizzative che possiede. Nell'obbligo di comunicazione rientra anche il dovere di comunicare la mancanza di verifica di quelle informazioni che invece andrebbero accertate prima di concludere un affare, sottolineandone la mancanza, specie se tale mancanza incide sulla sicurezza e la valutazione dell'affare, in mancanza delle quali si può addebitare al Mediatore una responsabilità contrattuale (art. 1218 c.c.). Un esempio di tale mancanza è quello nel quale il mediatore sia a conoscenza dell'insolvenza dell'acquirente o delle difficoltà economiche del venditore, la presenza di ipoteche o procedure concorsuali che limiterebbero la possibilità di divenire pieno proprietario del bene oggetto del contratto comporterebbero al mediatore l'obbligo di risarcire del prezzo e il maggior danno.
In caso tali omissione siano provatamente volute dal mediatore si può dire che siamo in presenza di un reato penale, la truffa.
Quindi , pur non essendo tenuto a svolgere specifiche indagini cognitive di natura tecnico-giuridica (se non specificatamente incaricato), in pratica lo diventa (si faccia riferimento al 1175 e 1176 del c.c.), almeno per gli aspetti da lui conoscibili (es. visure catastali e/o ipotecarie).
Il mediatore inoltre è responsabile:
della autenticità delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per suo tramite ( e quindi per mano sua).
della veridicità dei dati e dei documenti che vengono inseriti nelle scitture oggetto del suo controllo: in caso di incertezza della veridicità NON dovrà trasmettere o consegnare i documenti.
Estratto da "http://wiki.immobiliare.com/index.php/Agente_Immobiliare"

Cosa è e come funziona la proposta di acquisto

2009-03-05T09:13:00.000-08:00

La proposta di acquisto è un atto unilaterale (cioè sottoscritto da uno solo dei contraenti) mediante il quale chi ha intenzione di acquistare un immobile propone al proprietario le condizioni che il proponente ritiene più idonee alle proprie esigenze, ad es: prezzo offerto, modalità di pagamento (mutuo o tutto in assegni), tempi di pagamento; per citare le più semplici.Nella proposta vengono indicate anche altre condizioni come ad esempio se la casa viene venduta arredata o no, se gli impianti sono a norma, quando la casa viene consegnata e tutto ciò che l'acquirente ritiene importante per l'acquisto.La proposta di acquisto si divide in due categorie:1) la PROPOSTA PRELIMINARE, che diventa un preliminare di compravendita vero e proprio con la accettazione del venditore e prevede una caparra confirmatoria; questa proposta rimanda spesso comunque alla stiipula di un contratto preliminare vero e proprio.2) la PROPOSTA PRECONTRATTUALE, che non diventa automaticamente preliminare con l'accettazione del venditore ma rimanda ad un contratto preliminare di compravendita, questa proposta prevede una caparra penitenziale e in caso di recesso ingiustificato non è impugnabile per l'esecuzione forzata ma si risolve con la perdita della caparra se è inadempiente l'acquirente o con la restituzione del doppio della caparra se è inadempiente il venditore (fatte salve comunque le provvigioni all'agenzia).

una guida per comprare casa

2009-03-05T09:11:00.000-08:00

Como: una guida a servizio dei clienti per comprare casaPRONTA LA GUIDA "COMPRAR CASA" DISPONIBILE GRATUITAMENTE IN CAMERA DI COMMERCIO DI COMO E SCARICABILE VIA INTERNET RACCOLTA RAGIONATA DI INFORMAZIONI SU DOCUMENTI, DIRITTI, MUTUO, IMPOSTE E FASI D'ACQUISTO DEGLI IMMOBILI

http://images.co.camcom.it/f/pubblicazioni/Co/ComprarCasa.pdf

spesso si parla di doveri dell'agente immobiliare e di diritti del consumatore, quasi mai si parla dei doveri del consumatore e dei diritti dell'agente immobiliare, partecipando alla stesura di questo opuscolo mi sono reso conto che c'è tanta disinformazione e luoghi comuni attorno alla nostra attività, specialmente all'interno di alcune istituzioni che dovrebbero dare informazioni corrette ma che in realtà spesso creano più confusione che chiarezza.Solo una corretta informazione delle parti porterà ad un più sereno e corretto approccio all'acquisto o alla vendita di un immobile, e sopratutto laddove vi sia un consumatore preparato si ridurranno drasticamente i rischi di truffe o semplicemente di incomprensioni reciproche.

Locazioni e affitti

2009-03-05T02:35:00.000-08:00

Locazioni e affitti

Legge del 1978, n. 392

Legge 27/7/1978 n°392 (legge dell'equo canone)
Disciplina delle locazioni di immobili urbani.
TITOLO I Del contratto di locazione
Capo I - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione
Art.1. (Durata della locazione). La durata della locazione avente per oggetto immobili urbani per uso abitazione non può essere inferiore a quattro anni. Se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni. Il disposto del comma precedente non si applica quando si tratti di locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria. ................................
clicca sul link per vedere il testo intero Legge del 1978, n. 392

locazioni ed affitti

Legge del 1992, n. 359 art. 11

1.Fino alla revisione della disciplina delle locazioni degli immobili urbani, le disposizioni di cui agli articoli 12 e seguenti della legge 27 luglio 1978, n. 392 (51), concernenti l'equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione, non si applicano ai contratti di locazione stipulati successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto, aventi ad oggetto immobili per i quali, alla predetta data, non sia stata presentata la dichiarazione di ultimazione dei lavori e semprechè, alla data del contratto, sia stata richiesta la certificazione di abitabilità e sia stata presentata domanda per l'accatastamento.
2. Nei contratti di locazione relativi ad immobili non compresi fra quelli di cui al comma 1, stipulati o rinnovati successivamente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, le parti, con l'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale, tramite le loro organizzazioni provinciali, possono stipulare accordi in deroga alle norme della citata legge n. 392 del 1978. La disposizione si applica per i contratti ad uso abitativo limitatamente ai casi in cui il locatore rinunzi alla facoltà di disdettare i contratti alla prima scadenza a meno che egli intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui, rispettivamente, agli articoli 29 e 59 della citata legge n. 392 del 1978 Resta ferma l'applicazione, per i contratti indicati nel presente comma, degli articoli 24 e 30 della citata legge n. 392 del 1978). 2-bis. Nei casi in cui, alla prima scadenza del contratto successiva alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, le parti non concordino sulla determinazione del canone, il contratto stesso è prorogato di diritto per due anni.
La Corte costituzionale, con sentenza 18-25 luglio 1996, n. 309 (Gazz. Uff. 31 luglio 1996, n. 31 - Serie speciale), ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 11, secondo comma, nella parte in cui prevede come obbligatoria l'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori per la stipula di accordi in deroga alla L. 27 luglio 1978, n. 392. (52) Comma aggiunto dalla legge di conversione 8 agosto 1992, n. 359. Vedi, anche, l'art. 3, D.P.R. 11 febbraio 1998, n. 53, riportato alla voce Ente nazionale per l'energia elettrica (E.N.E.L.). (52/cost) La Corte costituzionale con ordinanza 13-16 giugno 1995, n. 259 (Gazz. Uff. 21 giugno 1995, n. 26, Serie speciale), ha dichiarato la manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale dell'art. 11, comma 2-bis, sollevata in riferimento agli artt. 3 e 24 della Costituzione.
clicca sul link per vedere il testo intero:
Estratto da "http://wiki.immobiliare.com/index.php/Legge-359-92"

Sui nuovi mutui prima casa scatta la scelta: tasso Bce o rate agganciate all'Euribor

2009-03-02T01:49:00.000-08:00

Una più completa pubblicità delle condizioni dei mutui mediante una nuova documentazione informativa circa le caratteristiche dei prodotti offerti dalle banche per l'acquisto dell'abitazione principale: è questo lo scopo dell'istruzione di vigilanza datata 30 dicembre 2008 e diramata dalla Banca d'Italia sul proprio sito internet (il testo è riportato qui in basso), in conseguenza dell'articolo 2, comma 5, del decreto legge 29 novembre 2008 n. 185 (non ancora convertito in legge).Il tasso europeo Questa norma impone, dal 1° gennaio 2009, alle banche che offrono alla clientela mutui garantiti da ipoteca per l'acquisto dell'abitazione principale, di assicurare ai clienti la possibilità di stipulare tali contratti a tasso variabile indicizzato al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca centrale europea (Bce). La ragione della norma è da ricercare probabilmente nella considerazione che le turbolenze finanziarie degli ultimi mesi del 2008 avevano provocato un tale sconquasso nel mercato interbancario (e cioè nelle relazioni finanziarie tra le banche) da rendere l'Euribor un parametro non più affidabile. Cosicché la legge ora impone, per i consumatori che lo desiderino, di ancorare il proprio mutuo al più stabile tasso Bce piuttosto che al più volatile Euribor.In altri termini, oltre alla tradizionale offerta di prodotti ancorati all'Euribor (e cioè al tasso della provvista interbancaria e quindi al tasso che una banca paga a un'altra banca per farsi prestare denaro), d'ora innanzi la clientela bancaria dovrà disporre di prodotti ancorati al tasso praticato dalla Bce e che esprime le condizioni alle quali la Bce stessa è disposta ad effettuare transazioni con il mercato. Tanto è vero che il tasso di partecipazione alle operazioni di rifinanziamento principali, che forniscono la maggior parte della liquidità necessaria all'eurosistema, segnala al mercato l'orientamento di politica monetaria della Bce.Gli effetti Sotto il profilo dell'importo della rata, non dovrebbe comunque cambiare nulla, in quanto le banche applicheranno spread diversi a seconda che il parametro di riferimento per il calcolo della rata variabile sia l'Euribor o il tasso Bce. Quest'ultimo è naturalmente più basso del primo e probabilmnete sui mutui a tasso Bce gli spread saranno maggiori rispetto ai mutui denominati in Euribor.La norma che impone alle banche di offrire anche prodotti targati Bce sancisce altresì l'obbligo che il tasso complessivo applicato in tali contratti «sia in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte»; e che quindi l'adozione del parametro di indicizzazione ancorato alle condizioni Bce non costituisca una ragione per aumentare il carico dei clienti nel pagamento delle rate.La trasparenza Nelle sue istruzioni, la Banca d'Italia coglie l'occasione non solo per assicurare la trasparenza delle informazioni circa queste nuove tipologie di mutuo, ma anche per ampliare il panorama informativo delle banche circa i propri prodotti. Infatti, viene prescritto che «sia fornita alla clientela un'informativa riguardante tutte le tipologie di mutuo offerte dalla banca stessa, che agevoli le scelte del cliente verso prodotti potenzialmente più confacenti alle sue esigenze». Sotto questo profilo, le banche dovranno indicare in modo chiaro le caratteristiche e i rischi tipici delle varie operazioni di mutuo proposte alla clientela, e ciò in modo tale da agevolare la comprensione delle principali differenze tra i diversi prodotti offerti.Dal 1° marzo le banche dovranno predisporre un documento con le informazioni sui mutui offerti. In particolare, dovranno almeno essere oggetto di pubblicizzazione, in relazione ai vari prodotti: a) il tasso di interesse (l'indicazione se si tratta di tasso fisso o variabile; e, in caso di tasso variabile, lo spread, il parametro di riferimento e l'ammontare del tasso al momento della pubblicità); b) la durata minima e massima del mutuo; c) le modalità di ammortamento; d) la periodicità delle rate.Il documento dovrà essere inviato, in occasione della prima comunicazione utili (comunque non oltre il 15 aprile) anche ai clienti che hanno un mutuo in essere con la banca.

la finanziaria 2009 tutte le voci e argomenti

2009-01-05T01:45:00.000-08:00

http://www.ilsole24ore.com/art/SoleOnLine4/dossier/Norme%20e%20Tributi/2008/manovra-economica/contenuti/abc-finanziaria2009.shtml?uuid=4ff299a8-907f-11dd-8207-de0c70a84220

Atto pubblico o Scrittura privata differenze

2008-12-25T09:04:00.000-08:00

Atto pubblico o scrittura privata?- L’atto di compravendita immobiliare che viene stipulato davanti al notaio può essere perfezionato tramite “ scrittura privata autenticata “ o per “atto pubblico” . Le differenze non sono note alla generalità dei contraenti che non hanno domestichezza con le problematiche immobiliari.Vale la pena di analizzare sinteticamente le differenze fra i due istituti:1.mo) SCRITTURA PRIVATA. Viene preferita in genere perché meno costoso ma è un errore. Il notaio procede ad una stesura formale dell’atto e certifica l’autenticità delle firme in calce. Le responsabilità che il professionista si assume con questo atto sono importanti ma limitate a documenti pubblici facilmente reperibili (atti precedenti, ipoteche) ed atti consegnati dalle parti (licenza edilizia etc.) In genere il notaio “registra” piu’ che approfondire; questo istituto è preferito dai Notai perché dà meno problemi ed la sua formulazione è meno impegnativa. Nel contenuto dell’atto, parte delle reposnsabilità, il Notaio le accollerà al venditore le dichiarazioni di responsabilità di regolarità edilizia ed altro. Eviterà così di procedere a controlli preliminari di difficile e complessa ricostruzione . Evidente siffatta fattispecie (scrittura privata) conviene al notaio ma meno all’acquirente-. 2.do) ATTO PUBBLICO Al contrario seppure più costoso è per l’acquirente preferibile rispetto alla scrittura privata autenticata. L’atto pubblico garantisce maggiormente l’acquirente; il notaio risponde personalmente dei punti più importanti dell’atto; dovrà effettuare approfondite indagini sul bene immobile, su tutte le formalità ipotecarie e altre di pari importanza . Per, per esempio una delle fasi più delicate della compravendita afferisce a eventuali sanatorie edilizie, licenze , autorizzazioni, concessioni, sia dell’unità abitativa che delle pertinenze. In questo caso il notaio non potrà limitarsi a registrare in atto le attestazioni giurate del venditore che assicura che tutto è in regola “e che successivamente alla licenza originaria non sono state eseguiti interventi non autorizzati” o che il venditore attesta che il bene è stato costruito ante 67 (cosa che esonera d allegare e citare la licenza che deve esistere perché obbligatorio richiederla anche tra il 1942 e 1967 ) ma dovrà, avvalendosi di personale preparato, procedere ad una ricostruzione cronologia accedendo agli uffici tecnici comunali. In tal modo l’acquirente avrà la garanzia che alle modifiche apportate al fabbricato dopo la costruzione fino alla vendita odierna , sincronicamente, siano corrisposte altrettante autorizzazioni o concessioni o autorizzazioni edilizie od in difetto rileverà all’ufficio tecnico comunale le concessione in sanatoria ed il pagamento degli oneri connessi. Un altro esempio mirato : Il venditore ritiene Sua una cantina condominiale perché così gli è stata venduta e perché così figura in catasto (che non fa fede) ; in questo caso il notaio- che diversamente verrebbe chiamato a rispondere- accerterà che non esiste una provenienza legittima della cantina In entrambe i casi sopra illustrati l’atto pubblico preserverà da futuri fastidi l’acquirente che intendesse stipulare un mutuo passando sotto “ le forche caudine” della banca erogatrice Credo valga proprio la pena di informare l’acquirente che in genere non ha strumenti e conoscenze tecniche in quale si rivolge proprio per questo al Notaio che cogiterà atti per Lui maggiormente impegnativi ma solo così operando darà effettivamente dignità alla funzione Pubblica e di garanzia cui è chiamato dalla legge, dall’etica, dalla professionalitàRingrazioEnnio Alessandro Rossi, commercialista in Brescia ( esperto in problematiche immobiliari) Dal sito de IL SOLE 24 ORE RUBRICA casa24Atto pubblico o scrittura privata? Il fatto che il rogito non venga spesso stipulato sotto forma di atto pubblico ha, essenzialmente, due motivi di fondo: - fare una scrittura privata costa un po' di meno (anche se non molto). Perciò compratore e venditore preferiscono questa soluzione.- il notaio non vuole rischiare di assumersi troppe responsabilità in situazioni poco chiare (compromesso che non condivide, controlli difficili o impossibili da fare).Perfino la Cassazione (sentenza 475/94) ha riconosciuto la diminuita responsabilità del notaio, quando il rogito sia predisposto dalle parti o da altri professionisti, dicendo addirittura che egli non è obbligato nemmeno a effettuare un controllo ipotecario. Quindi il consiglio ai cittadini resta:- pretendete senz'altro l'atto pubblico.

Lo sconto è di casa ......

2008-12-12T09:41:00.000-08:00

Mercato. La differenza tra richiesta del proprietario e offerta del compratore ha raggiunto il 20%

Maurizio Cannone Comprare casa con lo sconto, come avviene per quasi tutti i prodotti, dall'automobile alle vacanze. E se già si trattava di una pratica diffusa prima della crisi, ora è la parola d'ordine, perchè nonostante siano scese le pretese dei venditori i dati sullo scarto tra domanda e offerta sono ufficiali, con punte fino al 20 per cento. Che non siano tempi facili per le compravendite immobiliari è ormai appurato. Cala il numero di transazioni e i tempi per vendere un immobile si allungano. E, per la legge della domanda e dell'offerta, i proprietari sono oggi disposti a concedere sconti che solo un anno fa erano impensabili. Si va, mediamente, dal 12% di Cagliari al 20% citato di Bari (si veda la tabella). Sono riduzioni importanti che per l'acquisto di un appartamento in una grande città corrispondono a decine di migliaia di euro. E allora come approfittare del momento? I compratori più determinati e aggressivi provano la strada dell'offerta stracciata. Una volta individuato un immobile d'interesse presentano un'offerta per un valore inferiore anche al 30% rispetto al prezzo richiesto. E ripetono l'operazione più volte con diversi immobili fin quando l'offerta non viene accettata. Un approccio forse da "avvoltoi" ma per nulla diverso da quello realizzato negli anni scorsi dai proprietari che rivendevano immobili acquistati pochi mesi prima chiedendo un prezzo quasi raddoppiato. Ma il sistema del ribasso stracciato funziona davvero? «Questo genere d'approccio è tipico degli speculatori, soggetti che dispongono di liquidità e cercano immobili non per uso personale – ci spiega Bruno Paludet, presidente della Fimaa, associazione degli agenti immobiliari –. Il successo di questa pratica dipende dalla necessità del venditore. Se ha urgente bisogno d'incassare può anche andare a buon fine. Per il privato il discorso è diverso. Infatti deve ottenere non solo un buon prezzo ma anche trovare un immobile di suo gradimento, visto che poi lo andrà ad abitare. Quindi i risultati si possono avere con una buona programmazione. Prima di tutto cercare con attenzione tutte le abitazioni in vendita nella zona d'interesse, poi selezionare quelle che rispondono alle proprie esigenze e infine, una volta creata una short list, cercare la trattativa con tutti i proprietari. In questo modo, e in questo momento di mercato, è molto probabile ottenere ottime condizioni». Perché se il livello di offerta dovesse tornare a essere compensato dalla richiesta il potere contrattuale delle parti tornerà in equilibrio. E forse non siamo troppo lontani da quel momento. «È vero che le transazioni sono in calo – ci dice Luigi Sada, amministratore delegato di Tecnocasa franchising – ma l'interesse da parte degli acquirenti è ancora molto alto. Le agenzie continuano a ricevere molte richieste d'informazioni, più che nei mesi passati. E questo ci dice che, superata la fase d'incertezza che ha assalito tutti i settori, si tornerà a comprare». Ma le quotazioni che vediamo in agenzia sono quelle di mercato oppure si sta affermando la prassi di alzare i prezzi richiesti per poi ridurli? In questo caso si tratterebbe, come per i falsi saldi, di operazioni che screditano tutto il settore. «Posso parlare solo del nostro marchio – continua Sada – anche se credo che tutti i grandi operatori si rifacciano a un codice deontologico. La valutazione di un immobile è realizzata dal l'agente immobiliare, non dal venditore. Se la sua richiesta è troppo alta, l'agenzia ha il dovere di evidenziare la necessità di abbassare il prezzo. Chi fissa valutazioni chiaramente troppo alte, solo per ricevere il mandato di vendita, non è un professionista e, per fortuna, non fa parte dei grandi marchi italiani».

mcannone@giornalistiassociati.com
Sabato 06 Dicembre 2008

Il regolamento condominiale

2008-12-12T03:43:00.000-08:00

Il Regolamento di Condominio
A cura dell'Associazione A.R.A.I.
Il condominio è regolato, oltre che dalle norme stabilite dalle leggi, anche dalle disposizioni contenute in un proprio regolamento di condominio il quale obbliga tutti i condomini sia originari che successivi acquirenti delle singole unità.
Rappresenta dunque lo statuto contenente l'insieme delle norme cui debbono attenersi tutti i singoli partecipanti al condominio.

( http://www.condominioweb.com )
Estratto da

"http://wiki.immobiliare.com/index.php/Il_regolamento_condominiale"
Se da un lato il codice prevede delle norme sul condominio in generale, il regolamento, facendo riferimento alla fattispecie presa in esame, va a regolare i problemi che ogni condominio comporta in relazione ai diversi metodi e criteri costruttivi che generano spesso incertezze sulla individuazione delle parti comuni e di riflesso sulla ripartizione delle spese. E’ evidente che più un regolamento è completo, più si eliminano i contrasti e le questioni tra condominio tra amministratore e condomini. (http://www.condominioweb.com
Estratto da "http://wiki.immobiliare.com/index.php/Il_regolamento_condominiale"
1138. (Regolamento di condominio). Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell' art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell' art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell' art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132 1136 e 1137.
L’art.1138 c.c. impone la formazione di un regolamento allorché in un condominio vi siano più di dieci condomini, pur essendo facoltativo con un numero inferiore.
Si possono avere due diversi tipi di regolamento, in relazione al diverso tipo di maggioranze per l’approvazione e di conseguenza per la forza vincolante di ognuno.
Regolamento contrattuale.
E’ il regolamento predisposto dal costruttore, e viene di solito accettato e dunque approvato, facendo parte integrante del contratto, dai condomini acquirenti delle singole unità immobiliari.
Può contenere a carico dei singoli condomini delle limitazioni che un regolamento approvato a maggioranza non può contenere, come per esempio vietare di apporre insegne, targhe o qualunque altra attrezzatura similare sui muri perimetrali comuni dell'edificio.
Può anche fissare qualsiasi suddivisione delle spese comuni e potrà essere modificato solo con l'assenso di tutti.
Regolamento assembleare.
E’ il regolamento con la maggioranza qualificata dell’assemblea dei condomini sia nel caso di formazione che nel caso di revisione, anche su iniziativa di un solo condomino. In entrambi i casi è necessaria la maggioranza del 2° comma dell’art.1136 c. c., ossia la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio.
Altri autori, invece, escludono tale natura "normativa" limitandosi a riconoscere al regolamento condominiale natura meramente "negoziale", risultando così l'interpretazione delle norme in esso contenute insindacabile in sede di legittimità. In quest'ultimo senso è ora orientata tra l'altro anche la Corte di Cassazione.
Il regolamento assembleare non va trascritto come allegato nei registri immobiliari e quindi non ha alcun valore come documento se c'è un contrasto di interessi con qualcuno estraneo al condominio.
Contenuto del regolamento.
Il Regolamento condominiale deve essere strutturato in maniera tale da comprendere nella prima parte una precisa identificazione delle parti comuni dell’edificio confermando o variando quanto contenuto nell’ art. 1117 c. c. in ragione o dei titoli di proprietà o delle caratteristiche tipiche del condominio preso in esame. Sempre a proposito delle parti comuni, deve contenere le regole sull’utilizzo delle stesse, precisando eventualmente le relative limitazioni. Componente essenziale di ogni regolamento deve essere una trattazione, possibilmente analitica, della disciplina relativa alla ripartizione delle spese tra i condomini, utile e necessaria per eliminare contrasti all’interno del condominio. Sostanziale a questo proposito è la differenza tra i due tipi di regolamenti. Infatti, il regolamento contrattuale può derogare in questo senso ai criteri stabiliti dal codice civile, il regolamento assembleare, invece, deve limitarsi ad attuare per le diverse parti comuni le disposizioni di legge. Entrambe le forme di regolamento, poi, possono determinare con precisione le attribuzioni dell’amministratore, prevedere o riservare talune attività all’assemblea o ad alcuni condomini (es. capiscala), ma non possono mai modificare le disposizioni inderogabili del cod. civile.
Fonte http://www.condominioweb.com
Estratto da "http://wiki.immobiliare.com/index.php/Il_regolamento_condominiale"